Đem nhà đã bán đi “cắm” ngân hàng

Nhà và đất đã bán nhưng chủ đầu tư vẫn vô tư mang thế chấp ngân hàng khiến khách hàng không thể làm được giấy chủ quyền và còn gặp nguy cơ bị phát mãi nhà để trả nợ thay.

Bà Nguyễn Thị T. nhận chuyển nhượng một lô đất ở dự án khu dân cư Sông Đà thuộc khu phố 6, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, TP.HCM từ năm 2005 và xây nhà ở trên đất từ đó đến nay.

Hơn 10 năm qua, bà T. nhiều lần liên hệ với chủ đầu tư để hỏi việc làm giấy chủ quyền nhà đất nhưng chủ đầu tư đưa ra nhiều lý do để chưa làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người mua.

Tháng 10-2015, bà T. hốt hoảng khi được TAND Q.Tân Bình mời với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ kiện về hợp đồng tín dụng của một ngân hàng.

Đến làm việc với TAND Q.Tân Bình xong, bà T. càng hoang mang hơn khi biết chủ đầu tư dự án (Công ty cổ phần đầu tư Đại Hải - sau đây gọi là Công ty Đại Hải) đem quyền sử dụng đất thế chấp ngân hàng để bảo đảm cho một công ty khác vay nợ.

Vạ lây

Khi hỏi lại hàng xóm, bà T. mới biết không chỉ riêng đất của nhà mình mà khoảng 40 lô đất khác trong cùng dự án cũng bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng. Đến nay, ngân hàng kiện chủ đầu tư ra tòa, yêu cầu trả nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Công ty Đại Hải thế chấp ngân hàng quyền sử dụng 40 nền đất tại dự án trên để bảo đảm cho một công ty khác vay 52 tỉ đồng vào năm 2012. Đến nay, công ty không trả được nợ nên ngân hàng khởi kiện tranh chấp hợp đồng tín dụng.

TAND Q.Tân Bình thụ lý vụ việc, xác minh và được biết 40 nền đất này đã được Công ty Đại Hải bán cho khách hàng, trong đó có nhiều người xây nhà ở ổn định, nên mời luôn người dân tham gia vụ án với tư cách người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Cùng lo lắng như người dân dự án Sông Đà, 800 hộ dân ở chung cư Phú Thạnh (Q.Tân Phú) cũng bức xúc, đứng ngồi không yên mấy năm nay vì chung cư này đang bị chủ đầu tư “cắm” ngân hàng để vay tiền.

Chủ đầu tư dự án - Công ty cổ phần Xây dựng công trình 585 (gọi tắt là Công ty 585) giao nhà cho khách hàng từ năm 2011 với lời hứa sẽ có giấy chủ quyền sau sáu tháng nhưng cứ lần lữa thất hẹn.

Đến tháng 3-2015, khi các đại biểu Quốc hội của TP.HCM đến giám sát tình hình chung cư thì đại diện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Q.Tân Phú mới tiết lộ chung cư này đang bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng.

Trong năm 2015, ông Thân Đình Cường - tổng giám đốc Công ty 585 - cho biết đến tháng 12-2015 sẽ làm xong giấy chủ quyền cho dân.

Hứa vậy nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa nộp bản chính giấy chủ quyền của chung cư để cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền căn hộ cho khách hàng. Ông Cường cho biết hiện đang chờ ngân hàng cơ cấu lại nên chưa thể hứa khi nào giải quyết xong nợ.

Tương tự, dự án chung cư The Rubyland (P.Tân Thới Hòa, Q.Tân Phú) với 180 căn hộ cũng đang bị chủ đầu tư (Công ty CP Tân Hoàng Thắng) thế chấp ngân hàng.

Ông Trần Bá Tuấn ký hợp đồng mua căn hộ tầng 5 lô B của chung cư Rubyland có giá hơn 1,3 tỉ đồng vào năm 2007 và nhận nhà năm 2009. “Lúc mua nhà, chủ đầu tư hứa sẽ làm giấy chủ quyền căn hộ trong thời gian sớm nhất nhưng giờ đã sáu năm rồi vẫn chưa có giấy” - ông Tuấn bức xúc.

Còn đại diện của Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng cho biết hiện công ty đang sắp xếp trả nợ cho ngân hàng, dự kiến khoảng tháng 3-2016 xuất trình được giấy chủ quyền gốc của dự án để hoàn tất thủ tục cấp giấy chủ quyền cho các căn hộ.

Đáng nói là dự án này được Công ty CP Tân Hoàng Thắng thế chấp cho ngân hàng vào tháng 5-2010, sau khi bán và bàn giao phần lớn số căn hộ trong dự án này cho khách hàng.

Khó cấp giấy chủ quyền

Trước đó, chung cư Ruby Garden ở Q.Tân Bình (cũng do Công ty CP Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư) từng bị nhiều chủ nợ đề nghị kê biên để bảo đảm thi hành các quyết định, bản án có hiệu lực buộc chủ đầu tư phải trả nợ.

Ông Phan Văn Đức, chấp hành viên của Chi cục Thi hành án Q.Tân Bình, cho biết ngân hàng đã đồng ý giao giấy chủ quyền của chung cư Ruby Garden để Văn phòng đăng ký đất đai TP làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho các căn hộ.

Các giấy chủ quyền sau khi cấp xong sẽ được chuyển cho cơ quan thi hành án giữ, chủ sở hữu các căn hộ sẽ đóng tiếp khoản tiền còn thiếu (khoảng 5% giá trị căn hộ) cho cơ quan thi hành án để sang tên, nhận giấy chủ quyền.

Số tiền thu được của khách hàng và phần tài sản còn lại của chủ đầu tư tại dự án này sẽ được cơ quan thi hành án sắp xếp trả nợ theo các bản án.

Tuy nhiên, đối với dự án Rubyland thì mọi chuyện không được dễ dàng bởi phía ngân hàng đang nhận thế chấp dự án này chưa đồng ý giao giấy chủ quyền của dự án để cơ quan nhà nước làm giấy chủ quyền cho từng căn hộ.

Dù Văn phòng đăng ký đất đai TP có yêu cầu phía công ty phải xóa thế chấp để làm thủ tục cấp giấy chủ quyền căn hộ cho khách hàng.

Cuối năm 2014, Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM trình UBND TP kế hoạch cấp giấy chủ quyền cho cư dân mua nhà, đất tại các dự án mà chủ đầu tư đang thế chấp tại ngân hàng.

Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP (nay là Văn phòng đăng ký đất đai TP) sẽ yêu cầu ngân hàng đang nhận thế chấp dự án đưa giấy chủ quyền chung để cập nhật biến động, trừ phần diện tích nhà mà chủ đầu tư đã bán cho dân.

Diện tích dự án còn lại của chủ đầu tư thì ngân hàng tiếp tục nhận thế chấp. Vào thời điểm đó, có ý kiến cho rằng sẽ khó thực hiện bởi đây là quan hệ thế chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư, Nhà nước không thể can thiệp bằng biện pháp hành chính.

LS Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM):

Có dấu hiệu lừa đảo

Theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà đất thuộc dự án đã bán cho người dân mà mang đi thế chấp cho ngân hàng thì giao dịch thế chấp là vô hiệu, do chủ đầu tư không còn quyền năng thế chấp tài sản đã bán.

Ngân hàng không thể nói là không biết tài sản thế chấp đã bán cho người dân vì khi thẩm định tài sản để nhận thế chấp thì có nhiều trường hợp người dân đã vào ở (như trường hợp dự án chung cư The Rubyland, Q.Tân Phú).

Trường hợp chủ đầu tư cố ý che giấu việc bán nhà đất trong dự án cho người dân, phía ngân hàng không thể biết dự án đã bán cho dân thì được coi là có dấu hiệu của hành vi “lừa đảo” chiếm đoạt tiền của ngân hàng.

Ở chiều ngược lại, nếu dự án đã “cắm” cho ngân hàng mà chủ đầu tư lại mang bán tiếp cho người dân, về nguyên tắc thì hợp đồng bán nhà cho dân là vô hiệu, tất nhiên trong trường hợp này chủ đầu tư có dấu hiệu của hành vi “lừa đảo” người dân.