Nhà đất năm 2019: Lạc quan trong thận trọng

Thị trường vẫn lạc quan nhưng sẽ có nhiều diễn biến khó đoán​

Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư VietHome

Năm 2018, GDP đạt mức ấn tượng 7,08%, cho thấy bức tranh sáng của kinh tế Việt Nam. Bất động sản vì thế cũng có nhiều tín hiệu lạc quan.

Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư VietHome 

Dù vậy, nếu theo dõi mảng bất động sản, chúng ta sẽ thấy trong năm 2018 vừa qua, một số chủ đầu tư dự án đã gặp phải nhiều khó khăn về việc kế hoạch triển khai dự án bị chậm trễ. Một trong những nguyên nhân chính là do phía cơ quan chức năng rà soát kỹ lưỡng hơn các vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý đất đai của dự án. Nhiều dự án vì thế phải lùi thời gian công bố ra thị trường. Chính điều này đã làm cho nguồn cung sơ cấp tại nhiều phân khúc bất động sản trong năm qua thiếu hụt so với năm trước đó. Điều này có thể sẽ “lây lan” sang cả những tháng nửa đầu năm 2019.

Theo tôi, giá bán trong năm 2019 sẽ không tăng nhiều bởi các dự án tại khu vực vùng ven Tp.HCM sẽ nhanh chóng quay lại thị trường giúp cho người mua nhà có thêm lựa chọn với giá cả cạnh tranh hơn.

Đến khoảng cuối năm 2019 đến 2020, tình hình có thể khác. Lúc này, các vấn đề về thủ tục, pháp lý của các dự án vốn bị trì trệ trong năm 2018 được giải quyết sẽ giúp cho nguồn cung sản phẩm sơ cấp dồi dào hơn. Điều này có thể xảy ra tình trạng “bội thực” nguồn cung và giá bán cũng giảm xuống cục bộ tại một số khu vực vùng ven.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills Tp.HCM

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills Tp.HCM​

Tôi nghĩ rằng, thị trường năm 2019 vẫn sẽ có gam màu sáng tuy nhiên cơ hội cho các phân khúc lại khác nhau.

Những phân khúc hấp dẫn trong năm 2019 là đất nền, nhà phố, biệt thự trong khu khép kín. Những phân khúc này không bao giờ mất đi sự hấp dẫn của các nhà đầu tư bởi thói quen thích sở hữu nhà liền đất của người Việt Nam, do thị hiếu, các bất động sản dần dần không đơn thuần chỉ là nơi để ở mà còn là sự tận hưởng các tiện ích. Đó cũng là lý do vì sao các chủ đầu tư dự án hiện nay chú trọng đến phát triển dự án với nhiều tiện ích như hồ bơi, công viên, siêu thị,… khép kín và quan trọng nữa là an ninh được đảm bảo 24/24.

Số liệu thống kê cũng cho thấy, các dự án thuộc các phân khúc này mở bán trong năm 2018 gần như có tỷ lệ hấp thụ lên đến 90%.

Trong năm 2019, các khu vực tập trung nhiều dự án thuộc phân khúc này chủ yếu phát triển tập trung tại quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh. Đây là những vị trí được cả nhà đầu tư và người dân tìm mua.

Bên cạnh đó, nhà phố thương mại (shophouse) cũng là sản phẩm hấp dẫn mà nhà đầu tư và người mua “lùng sục” trong năm 2019 bởi tính thanh khoản và khả năng sinh lời cao khi mua đi bán lại. Tuy nhiên, không phải dự án shophouse nào nhà đầu tư cũng “thắng” vì thực tế tình trạng không ít dự án tại quận 7, Bình Tân hay vùng ven “ế” khách thuê và không có lợi nhuận vẫn đang xảy ra hiện nay tại Tp.HCM.

Một điểm sáng nữa trên thị trường bất động sản năm 2019 là phân khúc văn phòng cho thuê sẽ có nhiều cơ hội hoạt động tốt. Tại Tp.HCM, trong thời gian dài gần đây đã ghi nhận sự khan hiếm nguồn cung đặc biệt là nguồn cung văn phòng hạng A, điều này khiến giá thuê tăng lên liên tục 3 quý đầu năm 2018. Do nguồn cung mới phải một thời gian lâu nữa mới đi vào hoạt động nên các chủ đầu tư văn phòng hạng A có thể tự tin để tăng giá thuê. Dù vậy, các chủ tòa nhà văn phòng hạng A cần phải rất thận trọng trong việc tăng giá cho thuê lên bởi nó luôn có ngưỡng chịu đựng nhất định của khách thuê.

Trong khi đó, không gian làm việc chung cũng đang trỗi dậy mạnh mẽ trong năm 2018 vừa qua và cả hiện nay trong bối cảnh nguồn cung văn phòng truyền thống bị khan hiếm. Một điều khá thú vị là nếu như trước đây khách hàng tìm đến mô hình không gian làm việc chung là những cá nhân, công ty khởi nghiệp nhỏ lẻ thì năm vừa qua, ngay cả những công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia cũng bắt đầu lựa chọn mô hình này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Nhìn chung thị trường bất động sản cả nước và Thành phố Hồ Chí Minh năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Trong năm 2018, đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát. Vụ cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza, phường 16, quận 8 ngày 26/3/2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người. Nhưng vụ cháy này đã làm thay đổi nhận thức và hành động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, các doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, các ban quản trị chung cư, các cơ quan chức năng cũng như của người mua nhà.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức cũng như cơ hội.

Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất.

Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. Ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng bất động sản xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn. Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.

Dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019 - 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn này.

Bên cạnh những thách thức, thị trường năm 2019 cũng có những thuận lợi nhất định với các xu hướng mới như phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê, chia sẻ không gian làm việc chung... sẽ phát triển mạnh. Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Kể từ năm 2014 thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục sau giai đoạn đóng băng, các nguồn cung mới liên tục được đưa ra thị trường và nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Trong giai đoạn hiện nay, nhìn vào các chỉ số kinh tế đang tăng trưởng tốt, nhất là GDP của Việt Nam năm 2018 vừa qua đạt 7,08% - mức cao nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây, chúng tôi tin rằng bất động sản vẫn tiếp tục lạc quan.

Tuy nhiên, trong năm 2019 thị trường cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức. Ngay từ giữa năm 2018 những thách thức nhất định đã được nhìn thấy như: một số dự án đã dự định triển khai nhưng cuối cùng lại bị chậm triển khai xuất phát từ nhiều lý do cả về khách quan và chủ quan. Đó có thể là do chủ đầu tư còn vướng mắc về giải phóng mặt bằng, các vấn đề về phòng cháy chữa cháy được các cơ quan chức năng xem xét kỹ lưỡng dẫn đến thời gian hoàn tất thủ tục cho dự án kéo dài hơn. Và năm 2019 những thách thức này vẫn còn.

Bên cạnh đó, thách thức về quỹ đất phát triển dự án cũng là vấn đề đáng quan tâm khi tại khu vực trung tâm Tp.HCM quỹ đất hiện không còn nhiều. Các chủ đầu tư đang chủ động tìm kiếm quỹ đất bên ngoài khu trung tâm. Tuy nhiên, sự phát triển của cơ sở hạ tầng lại không theo kịp khiến chủ đầu tư bị thụ động trong phát triển kế hoạch kinh doanh của họ dù cả người mua nhà và chủ đầu tư đều trông chờ vào điều này.

Thứ nữa là giá đất. Bên cạnh quỹ đất trở nên khan hiếm thì giá đất cũng ngày càng tăng. Mặc dù giá đất tăng tùy vào khu vực nhưng phần nào nó phản ánh vào sản phẩm. Giá nhà ở tại nhiều dự án bị đẩy lên một mức mới sẽ khiến cho người mua phân khúc bình dân và trung cấp với nhu cầu ở thật sẽ có những ảnh hưởng nhất định.

Cùng với đó là lợi nhuận của các nhà nhà đầu tư để cho thuê. Năm 2018 với số lượng căn hộ bàn giao ước tính lên khoảng 30.000 căn. Số lượng này có thể duy trì tương tự cho năm 2019 sẽ có những ảnh hưởng đến tiêu cực đến lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư mua để cho thuê lại.

Giao dịch phân khúc bình dân và tầm trung dự đoán vẫn sôi động và dẫn dắt thị trường

Cuối cùng là bài toán về cơ sở hạ tầng còn chậm được giải quyết. Tình trạng kẹt xe, ngập nước, metro trì trệ,… khiến cho người mua nhà có tâm lý e ngại. Tuy nhiên, hiện nay, đâu đó chúng ta đã thấy sự chỉ đạo quyết liệt của Thành phố Hồ Chí Minh trong việc hoàn thiện cho các công trình quan trọng tại khu Nam hay các dự án giao thông lớn như Metro. Nếu có sự quyết liệt trong việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch trong phát triển các dự án nhà ở phù hợp thì thị trường mới có thể phát triển cân bằng, bền vững.