Không phải chung cư nào cũng được tự phong cao cấp?

Có doanh nghiệp, chuyên gia ủng hộ về việc xếp hạng này, nhưng cũng có doanh nghiệp cho rằng việc này để thị trường quyết định.

Xếp hạng trên 4 nhóm tiêu chí

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hạng chung cư được xác định trên bốn nhóm tiêu chí: quy hoạch, kiến trúc (vị trí so với các địa điểm trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, công viên, không gian cảnh quan đẹp, diện tích căn hộ...); hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (hệ thống phòng cháy chữa cháy, thu gom rác thải, cấp thoát nước, sức chứa, tốc độ, năng suất phục vụ của thang máy, thang thoát hiểm, hầm đỗ xe, chiếu sáng...); mức độ và chất lượng căn hộ (chủng loại, chất lượng, độ bền, tuổi thọ các thiết bị sàn, tường trần, vệ sinh, điện, mặt ngoài tường...); chất lượng dịch vụ quản lý (mức độ an ninh, chuyên nghiệp của các tiện ích, dịch vụ quản lý, vận hành...).

Các tiêu chí trên sẽ được quy ước theo thang điểm làm căn cứ xếp hạng chung cư. Theo đó, các chung cư có tổng điểm đạt từ 90-100 được xếp hạng A.

Các chung cư đạt từ 80 điểm đến dưới 90 điểm xếp hạng B. Còn lại các tòa chung cư dưới 80 điểm gồm các chung cư thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, sẽ xếp hạng C.

Việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư sẽ do cấp sở xây dựng các địa phương nơi có nhà chung cư thực hiện.

Thời hạn công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực 5 năm. Hết thời gian công nhận hạng hoặc trong thời gian vận hành quản lý có sự thay đổi về tiêu chí đánh giá, cơ quan chức năng sẽ thẩm định, công nhận lại hạng nhà chung cư.

Ngoài ra, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có thể kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc phân hạng nhà chung cư và công nhận hạng nhà chung cư trên phạm vi cả nước...

Quy định rõ thế nào là chung cư cao cấp

Ông Trần Đức Phương, tổng giám đốc Công ty bất động sản (BĐS) Nam Tiến, cho rằng việc phân hạng nhà chung cư là cần thiết và việc này sẽ góp phần xóa bỏ thực tế hiện nay các chủ đầu tư làm dự án trung bình khá cũng nói là cao cấp khiến khách hàng bị nhầm lẫn và có cảm giác bị lừa dối khi vào ở.

Tương tự, ông Nguyễn Xuân Quang, chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Nam Long, nhận định việc đưa ra bộ quy chuẩn để xếp hạng chung cư là đúng thông lệ quốc tế, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường BĐS.

“Hướng đi như vậy là đúng, còn việc thực hiện thế nào chưa thấy nhà quản lý tham khảo ý kiến các doanh nghiệp BĐS. Theo tôi, để tránh xảy ra tiêu cực trong việc phân hạng chung cư cũng như làm tăng giá nhà cần phải đưa ra một bộ quy chuẩn và có những tổ chức độc lập xác định những chuẩn đó” - ông Quang nói.

Trong khi đó, một chủ đầu tư BĐS tại TP.HCM cho rằng có chủ đầu tư uy tín, họ không cần dán nhãn chung cư cao cấp nhưng vẫn bán được hàng và tạo được niềm tin cho khách hàng. Vì vậy việc xếp hạng chung cư phải dựa trên sự tự nguyện của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), cho rằng dự thảo nói trên cần tập trung vào quy định “thế nào là chung cư cao cấp” để tránh chủ đầu tư nào cũng khoác mác cao cấp mà nâng giá bán.

Còn để xác định phí quản lý chung cư phải bằng một văn bản khác, văn bản này phân chia rõ làm ba nhóm: nhóm thứ nhất là nhà ở xã hội có khung giá quản lý riêng bởi trong đó có chung cư cho thuê và bán trả góp; nhóm thứ hai là chung cư nhà ở tái định cư dạng trung bình cho người thu nhập thấp đô thị; nhóm thứ ba là chung cư nhà ở thương mại gồm hạng sang, khá, trung bình và loại cho người thu nhập thấp đô thị.

Cũng theo ông Châu, dự thảo phân loại chung cư còn nhiều điểm chưa rõ ràng và thiếu thực tế. Cụ thể, như quy định chung cư cao cấp thì căn hộ tối thiểu là 60m2. Ông Châu cho rằng không nên quy định như vậy vì thực tế hiện nay có nhiều khu phức hợp với nhiều tiện ích cùng nhiều loại diện tích căn hộ khác nhau. Trong đó, có loại diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu cho người độc thân, người vừa lập gia đình.

* Ông Nguyễn Đăng Sơn (phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng):

Nên tôn trọng quy luật thị trường

Nguyên tắc của nền kinh tế thị trường là cơ quan quản lý nhà nước không can thiệp mà để cho thị trường tự vận động. Trong việc phân hạng nhà chung cư cũng vậy, việc phân hạng với mục đích xác định giá trị chung cư hay làm cơ sở để tính giá dịch vụ nhà chung cư đều chưa đúng với tinh thần trên.

Trước đây, cơ quan nhà nước phân hạng nhà chung cư nhằm đánh giá chất lượng của công trình, định giá trị để bán nhà chung cư (thuộc sở hữu nhà nước), hoặc để có những kế hoạch sửa chữa, xây dựng mới đối với những chung cư hư hỏng, xuống cấp...

Như vậy, việc phân hạng công trình chỉ nên dùng để đánh giá chất lượng công trình theo những tiêu chí chung. Còn giá trị của chung cư cao hay thấp, bán ra thị trường giá nào là do quy luật cung cầu quyết định (tất nhiên chung cư có chất lượng hạng cao thì sẽ được khách hàng ưa chuộng hơn, từ đó giá bán có thể cao).

Cũng như vậy, dịch vụ chung cư sẽ do người sử dụng dịch vụ và bên cung cấp thỏa thuận với nhau. Nếu người dân trong chung cư muốn có nhiều dịch vụ tốt thì phải đóng phí cao và ngược lại. Xu hướng xã hội là người có tiền thường muốn ở chung cư cao cấp, muốn có nhiều dịch vụ, tiện nghi nhất và họ đồng ý đóng phí quản lý cao hơn. Nhưng đừng vì thế mà quy định chung cư hạng A phải đóng phí quản lý cao hơn chung cư hạng B hoặc hạng C.

Tóm lại, theo tôi, việc phân hạng chung cư chỉ nên nhằm mục đích để Nhà nước quản lý chung, công bố hạng để khuyến cáo và định hướng cho người mua về chất lượng của công trình, chứ không nên là việc “gắn sao” để phân định chung cư này cao cấp hơn chung cư kia. Và việc quy định phân hạng phải chặt chẽ, tránh chuyện các chủ đầu tư “đi cửa sau” nhằm được phân hạng công trình cao để quảng cáo, nâng giá bán.

Không bắt buộc phải đăng ký phân hạng chung cư

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Trọng Ninh - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - thừa nhận dự thảo thông tư còn nhiều điểm chưa hoàn thiện cần phải bổ sung. Ông Ninh cho hay dự kiến tới cuối quý 1, đầu quý 2 năm nay thông tư sẽ được ban hành. Tuy nhiên, theo ông Ninh, việc phân hạng chung cư là quy định không bắt buộc đối với tất cả các chung cư. “Doanh nghiệp nào có nhu cầu xếp hạng chung cư của mình thì đăng ký, doanh nghiệp không cần thì không phải đăng ký” - ông Ninh nói.