Sau quyết định tách thửa mới, đất nông nghiệp ven Sài Gòn "dậy sóng"

Ngày 1/1/2018, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM mới có hiệu lực thay thế Quyết định 33/2014 QĐ-UBND, song việc phân lô, tách thửa bán đất nền theo chuẩn mới đã trở nên khá phổ biến tại các quận, huyện của Tp.HCM và có biểu hiện khá phức tạp.

Tràn lan phân lô bán nền đất nông nghiệp

Giai đoạn cuối năm và đặc biệt là sau khi UBND Tp.HCM ban hành Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa theo hướng giảm xuống còn tối thiểu 36m2, tại khu vực các quận Bình Tân, huyện Bình Chánh, Hóc Môn, việc phân lô bán đất nền theo chuẩn mới diễn ra khá sôi động, khiến thị trường đất nền khu vực này nóng lên.

Bên cạnh những lô đất ở được tách thửa đúng quy định thì hoạt động phân lô đất nông nghiệp bán đất nền diễn ra khá công khai. Đặc biệt, hiện tượng này diễn ra khá phổ biến tại các điểm nóng về xây dựng trái phép của Tp.HCM như xã Xuân Thới Thượng, Bà Điểm (huyện Hóc Môn), xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh).

Theo ghi nhận thực tế, dọc theo các tuyến đường liên ấp 1-2-3, ấp 4B… thuộc xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B có rất nhiều khu đất nông nghiệp được san lấp mặt bằng để rao bán.

Được biết, lần này các chủ đất thực hiện tinh vi hơn so với những đợt cao điểm phân lô bán nền trên đất nông nghiệp trước đây. Cụ thể, chủ đất đầu tư san lấp mặt bằng lô đất, kèm theo bản vẽ phác họa thửa đất được phân lô để tạo niềm tin và thu hút người mua.

Nhiều lô đất nông nghiệp có diện tích từ 1.000 - 5.000m2 được san lấp, sau đó tách thành từng thửa có diện tích 4x14m, 4x15m, 4x18m để bán. Giá bán những nền đất này dao động từ 10 - 17 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Việc phân lô, tách thửa bán đất nền theo chuẩn mới đã trở nên khá phổ biến tại các quận, huyện của Tp.HCM

Trong vai người tìm mua đất, phóng viên được một chủ đất tại xã Vĩnh Lộc B giới thiệu một khu đất nằm giáp ranh với Quận Bình Tân. Theo quảng cáo của vị này: "Trước sau gì khu này cũng được quy hoạch dân cư, lại được tôi đầu tư bài bản (đầu tư gần 200 triệu đồng để san lấp 5.000m2) và xung quanh xây nhà kín cả rồi nên không phải lo việc không xây nhà được".

Gọi là được đầu tư “bài bản” nhưng thực chất là đây đều là đất trồng lúa, nay không canh tác được nên các chủ đất san lấp bán nền. Thửa đất không có hạ tầng, không được phân định rõ ràng và không có đường vào những nền đất phía trong. Thậm chí nhiều lô đất mới chỉ san lấp một phần đã được chủ đất rao bán và khi bán hết các nền, chủ đất không san lấp nữa và mặc định coi đó là việc của người mua.

“Nhiều chủ đầu tư sẵn sàng mua đất nông nghiệp, đầu tư thêm vài trăm triệu san lấp để bán và ký gửi cho cò trong khu vực. Người mua chủ yếu là dân nhập cư, ít tiền nên tìm đất ở vùng ven, khi nhìn thấy đất được san lấp, có "bản vẽ" phân lô, đường giao thông nông thôn đi qua nên tin tưởng và sẵn sàng mua ngay”, anh Huy, một môi giới tự do tại đường Dương Công Khi, Hóc Môn cho biết.

Khách hàng nên thận trọng

Theo bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất năm 2012 và đến nay chưa có điều chỉnh mới, 2 xã Vĩnh Lộc có tổng diện tích đất hơn 3.700ha, trong đó, đất nông nghiệp chiếm gần 70% (khoảng 2.500ha) và đất ở chỉ khoảng 13,5% (gần 500ha). Song thực tế hiện nay đất sản xuất rất ít, thay vào đó là nhà cửa tự phát và đất nông nghiệp phân lô bán nền.

Quyết định 60/2017 nêu rõ, nếu tách thửa đất ở thì 2 xã Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh, thuộc Khu vực 3, phải có diện tích tối thiểu là 80m2 và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m; đất sản xuất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu là 500m2. Như vậy, với những trường hợp trên, chủ đất đã làm không đúng quy định của UBND Tp.HCM và người mua không thể xây dựng được.

Cũng theo Quyết định 60/2017, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước trong công tác tách thửa đất, điều kiện về đất để tách thửa và những trường hợp không được tách thửa cũng được quy định rõ.

Các chuyên gia khuyến cáo, khu vực huyện Hóc Môn, Bình Chánh có quy hoạch phân khu chưa ổn định, nhiều lô đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương. Vì vậy, khách hàng mua đất nông nghiệp ở đây nên thận trọng, đừng để tiền mất mà không xây được nhà. Chính quyền các quận, huyện cũng cần sớm công bố quy hoạch chi tiết, siết chặt công tác phân lô tách thửa để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch đất ở, bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.