4 cách định giá đất để tránh mua phải giá ảo

Định giá đất như thế nào khi thị trường sốt ảo? Cơn sốt đất tại Tp.HCM thời gian qua có còn dư địa tăng giá trong những năm tới để đầu tư? Những vấn đề này đã được chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong phân tích rõ tại buổi tọa đàm Cơ hội đầu tư bất động sản Sài Gòn – Góc nhìn của người trong cuộc.

Theo ông Phong, đa phần người mua nhà đất đều có thiếu sót là khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá còn hạn chế dẫn đến mua hớ, mua đắt hoặc không biết thương lượng khi bên bán hét giá trên trời. Trong khi cơn sốt đất tại Tp.HCM đang lan rộng thì nỗi lo mua phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Tuy nhiên, ông Phong cũng cho hay, việc thẩm định giá bất động sản thực tế không phải là việc đánh đố nhà đầu tư, lời giải của việc này khá đơn giản chứ không phức tạp như mọi người nghĩ. Với kinh nghiệm gần 10 năm lăn lộn trên thị trường địa ốc Tp.HCM, ông Phong đã đưa ra một số bí quyết tự định giá đất theo cách của riêng ông.

Lấy giá đất Nhà nước quy định nhân 4

Cách định giá đất nhanh nhất là định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất mà UBND thành phố quy định. Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.

Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất Tp.HCM quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Ông Phong ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Vị chuyên gia này thống kê, trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

Cách định giá đất nhanh nhất là lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân với 4. Ảnh: Vũ Lê

Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (năm 2017) và tùy từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá đất tại đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần giá Nhà nước quy định thì nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.

Cơn sốt đất tại Tp.HCM thực tế đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-16 lần bảng giá đất. Độ vênh này khó có thể được thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.

So sánh giá tương đồng

Nếu bất động sản đang được cho thuê với giá thuê ổn định và thu được lãi suất cao hơn gửi ngân hàng thì nhà đầu tư nên kiểm tra pháp lý và không cần đắn đo khi mua.

Nếu chưa chắc chắn, nhà đầu tư có thể so sánh với bất động sản tương đồng để định giá. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng nên nhà đầu tư nên lựa chọn và phân tích các yếu tố này.

Định giá từ kho kinh nghiệm của môi giới

Một cách định giá khác là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.

Thông qua ngân hàng để định giá

Ngân hàng khác chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.