Những khu đất nông nghiệp (chưa lên thổ cư) rộng vài trăm mét vuông có giá từ 13 – 30 tỷ đồng đang được doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư lẻ săn tìm tại các khu vực ven Tp.HCM.

DỰ ÁN LIÊN QUAN

>> ZenHome - Dự án đất nền view sông mặt tiền Phạm Thế Hiển

Nhà đầu tư “chuộng” mua vì giá rẻ

Trước sức mua nhà đất ngày càng tăng của dân tỉnh lẻ tại các quận vùng ven như Q.9, Nhà Bè, Củ Chi, Thủ Đức… nhiều nhà đầu tư (NĐT), doanh nghiệp (DN) đang ráo riết mua lại những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp của cư dân bản địa, làm thủ tục lên thổ cư và phân lô bán lại cho người mua ở.

Anh Duy, một NĐT ở Q.6 hiện đang tìm mua đất vườn tại khu vực Q.9 với mức giá khoảng 14 tỷ đồng để đầu tư. Anh Duy cho biết, do quỹ đất Q.9 còn nhiều, sức mua đang tăng, đầu tư vào khu vực này là hợp lý. “Nếu mua nền đất đã phân lô, tách sổ sẵn thì giá ở thời điểm hiện tại là khá cao. Vì thế, tôi đang tìm hiểu những miếng đất thuộc đất nông nghiệp hoặc đất vườn của người dân bản xứ để mua lại, sau này xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, bán lại cho người có nhu cầu”, anh Duy bày tỏ.

Nhà đầu tư quan tâm đến loại hình đất nông nghiệp/đất vườn
vùng ven. Ảnh: Nguồn internet

Vào cuối tháng 6/2016, anh Nguyễn Văn Chương (ngụ Q.Phú Nhuận) đã mua lại của một hộ dân mảnh đất rộng hơn 400m2 với mức giá 28 tỷ đồng (chưa lên thổ cư) tại khu vực Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức. Dự định vào giữa năm sau, anh sẽ tiến hành chuyển đổi sang đất ở để bán nền (diện tích khoảng 50m2/nền) cho những người có nhu cầu mua đất xây nhà. Anh Chương cho hay, hiện tại mảnh đất của anh đã được một DN BĐS hỏi mua với giá 33 tỷ đồng nhưng anh chưa bán lại.

Chị Trần Loan, làm việc trong lĩnh vực truyền hình, một năm trước đã ký hợp đồng mua bán một miếng đất nông nghiệp tại huyện Củ Chi, Tp.HCM rộng gần 1.000m2. Theo chị Loan, do một người bạn thân cần vốn gấp nên nhượng rẻ lại cho chị với giá 3 tỷ đồng. Vợ chồng chị dự định sẽ lên thổ cư miếng đất rồi chào bán lại cho dân tỉnh lẻ xây nhà ở hoặc cho DN BĐS tư nhân phân lô bán nền.

Khảo sát của PV được biết, những mảnh đất vườn/đất nông nghiệp chưa lên thổ cư đang được rao bán khá nhiều tại khu vực vùng ven TP với mức giá từ 2 – 7.5 triệu đồng/m2. Trong đó, loại hình này được NĐT quan tâm nhiều nhất tại Q.9, Thủ Đức vì thị trường BĐS khu vực này đang “nóng”, nhu cầu mua đất xây nhà của cư dân tỉnh lẻ tăng cao. Được biết, mức giá một m2 đất vườn/đất nông nghiệp rao bán tại Q.9 trung bình khoảng 6 triệu đồng, trong khi giá bán một m2 đã lên thổ cư tại đây dao động từ 15 – 30 triệu đồng. Cụ thể, tại khu vực đường Trường Lưu, P.Long Trường, đất vườn dân bản địa bán lại cho NĐT khoảng 7.5 triệu đồng/m2, trong khi giá bán một nền đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở tại đây vào mức 15 - 18 triệu đồng/m2.

Tìm hiểu được biết, chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp/đất vườn sang đất ở là từ 2 – 4 triệu đồng/m2 (tính tổng giá trị NĐT mua và chuyển đổi một m2 đất có giá khoảng 8 – 9.5 triệu đồng/m2), trong khi giá bán ra gần gấp đôi sau khi đã phân lô, tách sổ riêng. Yếu tố về giá chênh chính là lý do khiến nhiều NĐT BĐS hiện nay cân nhắc khi xuống tiền mua đất nền vùng ven. Thay vì NĐT mua những nền đã tách sổ (đất thổ cư) rồi bán lại cho người mua ở thì một số NĐT tìm hướng đi khác để hưởng tiền chênh cao hơn. Anh Thế Sơn, chuyên viên kinh doanh Công ty HD Land cho biết, hiện nay khá nhiều NĐT nhỏ lẻ tại khu vực trung tâm TP đổ về vùng ven tìm mua những mảnh đất chưa lên thổ cư.

Rủi ro khi mua đất nông nghiệp?

Trước nhu cầu tăng cao, nhiều DN BĐS bán nền đất cũng  “kiêm” giao dịch những khu đất nông nghiệp/đất vườn và đứng ra lo mọi thủ tục về giấy tờ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho khách mua.

Tuy nhiên, hoạt động giao dịch này thường diễn ra  ở các công ty BĐS tư nhân và một số NĐT có vốn khá. Với những NĐT nhỏ, lẻ thì việc xuống tiền mua mảnh đất giá trị vài chục tỷ đồng  là một sự cân nhắc kỹ về nguồn vốn. Ngoài ra, không ít NĐT tỏ ra “e ngại” những vấn đề liên quan như thủ tục pháp lý khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đóng thuế, thời gian triển khai… sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư.

Đã từng phải bán tháo một miếng đất rộng gần 300m2 tại khu Đông Tăng Long, P.Trường Thạnh, Q.9, anh Tuấn Anh (ngụ Q.2) chuyển hướng đầu tư sang những nền đất lẻ đã có sổ tại khu vực đường Tam Đa, P.Long Trường (Q9). Theo anh Tuấn Anh, thủ tục pháp lý phức tạp, không tách được nền và ra sổ hồng riêng là lý do anh từ bỏ đầu tư vào đất nông nghiệp.

Anh Khảo, chuyên viên môi giới đất nền khu vực Q.9 cho biết, nhiều NĐT lẻ ban đầu gom đất nông nghiệp giá rẻ với ý định tách nền nhỏ bán lại cho khách mua ở. Tuy nhiên, vì không chuyển đổi được lên đất ở  hoặc không trường vốn để giữ đất đến giai đoạn tăng  giá, họ đành ngậm ngùi bán lại cho một số công ty đầu tư đất nền trong khu vực. Theo anh Khảo, có những NĐT đã chấp nhận bán tháo, bán lỗ vì tính toán các chi phí như giá lên đất thổ cư, thuế đóng cho nhà nước, hạ tầng khu vực…. cao hơn giá bán nền ở thời điểm hiện tại.

Ngoài ra, nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch khiến NĐT “ngậm trái đắng”.

Trên địa bàn quận 9 hiện nay nhiều ngôi nhà đã xây được chục năm nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng vì vướng mắc về quy hoạch đất đai của quận hoặc do xây trái phép khi đất ở chưa hoàn thành thủ tục chuyển đổi.

Theo người dân tại các quận vùng ven TP thì thủ tục pháp lý chuyển đổi đất vườn/nông nghiệp sang đất thổ cư không phải đơn giản nếu như không có sự “quen biết”. Trường hợp cá nhân NĐT lẻ tự đứng ra xin chuyển nhượng sẽ gặp khá nhiều khó khăn về thời gian và tiến độ triển khai dự án. Đó cũng là lý do nhiều DN BĐS hiện nay “kiêm” luôn việc lo thủ tục chuyển đổi cho khách mua. Chi phí này sẽ được tính vào giá thành sản phẩm khi giao dịch. 

Theo Nhịp Sống Thời Đại
Người viết : VietHome