Đánh thuế VAT sổ đỏ có thể làm thị trường bất động sản lâm nguy

Sau khi gây hoang mang cho xã hội bởi đề xuất tăng thuế giá trị gia tăng (GTGT - VAT) và thuế tiêu thụ đặc biệt một số mặt hàng, mới đây Bộ Tài chính đã gây ra một “cơn địa chấn” trong giới bất động sản khi đưa ra đề xuất bỏ quy định về chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT để chuyển sang chịu thuế 10%.

Điều đáng nói là “lý luận” của Bộ Tài chính đưa ra rất thiếu thuyết phục. Đặc biệt nếu đề xuất này được đưa ra có thể làm cho thị trường bất động sản đóng băng, thậm chí sụp đổ.

Lý do đánh thuế GTGT thiếu thuyết phục

Tại dự thảo Tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế tài nguyên, Bộ Tài chính đã đề xuất bỏ quy định về chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế giá trị gia tăng để chuyển sang chịu thuế với mức thuế suất thông thường 10%.

Hiện tại, tại Khoản 6 Điều 5 Luật thuế Giá trị gia tăng quy định “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật thuế giá trị gia tăng quy định giá tính thuế giá trị gia tăng “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.

Lý giải về việc đánh thuế giá trị gia tăng, Bộ Tài chính cho là do có nhiều vướng mắc đối với các dự án bất động sản chung cư cao tầng phải phân bổ Tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp; nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp ngân sách Nhà nước khi xác định giá tính thuế giá trị gia tăng.

Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cả cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh bất động sản đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là “giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.

Trước đây giải thích về đề xuất đối với việc tăng thuế GTGT đối với các mặt hàng Bộ Tài chính cho rằng nhằm mục tiêu “cân đối ngân sách”. Tuy nhiên, trước phản ứng dữ dội của dư luận, Bộ Tài chính lý giải “phù hợp với tiêu chuẩn các nước” và dùng tiền tăng thu thuế tăng thêm để hỗ trợ cho người nghèo. Tất nhiên, tất cả những giải thích của Bộ Tài chính khó thuyết phục được các nhà kinh tế lẫn người dân.

Việc đề xuất đánh thuế GTGT sổ đỏ của Bộ Tài chính cũng bởi một lý do hết sức khó hiểu là “khó xác định” nên phải đánh thuế. Trong khi đó những hệ quả về mặt kinh tế và quyền lợi của người mua nhà Bộ Tài chính lại bỏ qua. Đặc biệt về mặt lý luận cơ sở của việc đánh thuế quyền sử dụng đất lại không hề được tính tới.

Trên thực tế việc xác định giá trị công trình xây dựng hay Tiền sử dụng đất để “khấu trừ” để tính thuế GTGT không hề khó. Hiện nay, giá đất tại mỗi khu vực đã được nhà nước quy định, mức giá này có thể khác so với thị trường nhưng đây chính là cơ sở để nhà nước xác định giá trị công trình xây dựng trên đất để tính thuế GTGT. Một cách khác là nhà nước có thể căn cứ vào giá trị các công trình xây dựng theo quyết toán hoặc định mức xây dựng để xác định phải nộp trong cấu thành giá bán bất động sản.

Về mặt kinh tế, đất đai là mặt hàng sử dụng lâu dài và nó không có yếu tố được cấu thành bởi sức lao động. Do đó, về lý luận không thể đánh thuế giá trị gia tăng vì đây là thuế đánh lên người tiêu dùng cuối cùng với những sản phẩm, dịch vụ được tạo ra (gia tăng).

Tóm lại, Bộ Tài chính thiếu hoàn toàn cơ sở lý luận về mặt kinh tế để đánh thuế GTGT khị chuyển nhượng đất. Đặc biệt, Bộ Tài chính không hề có những đánh giá những ảnh hưởng của việc đánh thuế này đến nền kinh tế, thị trường bất động sản. Lý do đưa ra đề xuất đánh thuế lại hết sức thiếu thuyết phục.

Thị trường bất động sản có thể lâm nguy

Hiện tại, khi cá nhân mua bất động sản phải chịu mức thuế khoảng 2,5%, trong đó bao gồm thuế trước bạ (0,5%), thuế thu nhập cá nhân (2%). Nếu bị áp VAT lên quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng đất đai ngay lập tức sẽ tăng thêm 10% so với hiện nay.

Đối với những công trình bất động sản thì mức tăng cũng sẽ rất lớn bởi giá trị quyền sử dụng đất chiếm phần lớn trong giá trị công trình. Chẳng hạn tại những công trình tại những nơi có đất đắt đỏ Hà Nội, TP.HCM thì giá đất có thể cao gấp hàng cục lần giá trị công trình xây dựng trên đó. Do vậy, nếu đánh thuế này sẽ làm cho đất tăng lên 7-9% so với hiện tại.

Đối với doanh nghiệp, tiền thuế này có thể được khấu trừ hoặc được hoàn thuế do đó không ảnh hưởng nhiều đến giá thành. Tuy nhiên, đối với cá nhân không được khấu trừ thuế thì thuế GTGT là một chi phí đối với họ. Như vậy, mức tăng thêm này là một con số rất lớn làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thanh khoản của thị trường bất động sản.

Đặc biệt, hiện nay chưa rõ là đề xuất đánh thuế GTGT mà Bộ Tài chính đưa ra có đánh trên các giao dịch thứ cấp hay không? Theo luật thuế hiện hành đối với cá nhân hay hộ kinh doanh có doanh thu trên 100 triệu/năm phải đóng thuế GTGT (thuế khoán) mà không được khấu trừ. Các mức đóng thuế hiện nay là 1%, 2%, 3% và 5%, tùy từng mặt hàng.

Bên cạnh đó những cá nhân này cũng sẽ phải đóng thêm thuế thu nhập cá nhân từ 0,5% đến 5%. Như vậy, mức thuế thu nhập GTGT khi chuyển nhượng đất đai đối với cá nhân sẽ ở mức nào?

Nếu mức thuế này là 5% tương tự đối với dịch vụ cho thuê nhà đất như hiện tại thì sẽ làm cho giao dịch trên bất động sản trên thị trường thứ cấp ảnh hưởng nghiêm trọng. Mặc dù hiện nay những người kinh doanh đất đai có thể đang có lợi nhuận vượt xa mức 5% nhưng về mặt dài hạn thì thuế GTGT đối với đất đai sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng.

Bản thân đất đai không tạo ra giá trị tăng thêm (cơ sở để đánh thuế GTGT), tức là hàng hóa này không được cấu thành từ các hoạt động sản xuất. Tính trung bình về dài hạn đất đai tại những khu vực ổn định như tại các trung tâm thành phố (không phát triển thêm hạ tầng…) thì nó chỉ tăng cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Giá bất động sản cho người tiêu dùng cuối cùng có thể tăng thêm rất mạnh bởi phải gánh thêm 10% thuế GTGT với giá trị quyền sử dụng đất xác định theo giá thị trường. Do đó nếu đánh thuế GTGT trên đất ảnh hưởng lớn đến các giao dịch trên thị trường thứ cấp. Thậm chí, điều này có thể làm cho thị trường bất động sản đóng băng, trong tình huống xấu có thể sụp đổ.