TTBĐS: "Nóng" nhưng không có cơ sở hình thành bong bóng

Trong hội thảo chuyên đề “Chiến lược truyền thông mới trong ngành bất động sản tại Việt Nam” do Chicilon Media tổ chức, khá nhiều ý kiến quan ngại về tình hình của thị trường khi trái với nhận định ban đầu của nhiều chuyên gia, sức tiêu thụ nhà đất của các đối tượng đầu tư ngắn hạn, đầu cơ đang tăng trở lại trong khi nhu cầu mua thực lại giảm sút thấy rõ trong 6 tháng đầu năm. BĐS cao cấp là phân khúc được lo ngại nhiều nhất khi đang chiếm đa số nguồn cung trên thị trường và giá bán được nhận định là vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người mua thực. Bên cạnh đó, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư thứ cấp đang có động thái bán tháo các sản phẩm cao cấp ra thị trường khiến áp lực cạnh tranh ngày càng gia tăng, giao dịch diễn biến phức tạp. Động thái này khiến không ít người đặt ra câu hỏi, liệu bong bóng BĐS có lại xuất hiện lần nữa và phân khúc nhà đất cao cấp có đang tiềm ẩn nguy cơ này?

Trong buổi hội thảo, các chuyên gia đều nhận định, tuy thị trường vẫn còn tồn tại nhiều yếu tố rủi ro, thiếu ổn định và cần phải điều chỉnh kịp thời nhưng chưa thể có bong bóng BĐS trong năm 2016 hay một vài năm tới. Phân tích về sự ổn định của thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng cục quản lý nhà và TTBĐS Việt Nam đưa ra ba dẫn chứng cụ thể đảm bảo BĐS vẫn sẽ hoạt động ổn định trong tương lai gần.

Hội thảo chuyên đề “Chiến lược truyền thông mới trong ngành bất động sản tại Việt Nam”

Theo ông Hà, đầu tiên là phải nói đến sự ổn định về kinh tế của Việt Nam. Kinh tế vĩ mô được đánh giá là đang rất khả quan. Các yếu tố tích cực từ kinh tế trong ngoài nước như hàng loạt hiệp định thương mai đa phương, song phương vừa được ký kết gần đây mang lại nhiều tác động tích cho toàn thị trường. Nguồn vốn ngoại đổ về trong nước tăng mạnh qua các quý, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn, so với các nước trong khu vực Việt Nam vẫn đứng hàng đầu trong việc thu hút nhà đầu tư. Những yếu tố này mang lại sự ổn định cho kinh tế vĩ mô và một khi kinh tế vĩ mô ổn định cũng sẽ là yếu tố đảm bảo cho TTBĐS một sự phát triển ổn định theo.

Tiếp đến là nhu cầu sở hữu BĐS, đặc biệt là nhà ở tại các khu đô thị, khu công nghiệp của người dân vẫn còn rất cao. Các loại hình BĐS khác như thương mai, nghỉ dưỡng cũng thu hút được sự quan tâm của khách hàng trong ngoài nước. Hiện nay, tốc độ đô thị hóa của nước ta ở mức 35% và có thể tăng lên mức 40% trong năm 2020. Trong khoảng 4 năm nữa, sẽ có ít nhất 36 triệu dân sống ở các đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở là rất lớn. Lực cầu còn mạnh, do đó nguy cơ tồn kho nhà đất tăng hay không tìm thấy đầu ra là chưa có cơ sở.

Cuối cùng là yếu tố tiềm lực của doanh nghiệp. Trải qua giai đoạn đình trệ trước đây, các doanh nghiệp BĐS đã có kinh nghiệm xương máu trong phát triển dự án, họ có sự thận trọng với thị trường và sự ổn đinh trong các chiến lượt kinh doanh. Các sản phẩm nhà đất hiện tại được phát triển phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người mua. Thêm vào đó, xu hướng đầu cơ, đầu tư ngắn hạn không đủ mạnh để điều khiển hướng đi của thị trường mà là nhu cầu mua ở thực, đầu tư dài hạn. Vì vậy, thị trường không có cơ sở để hình thành bong bóng.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà cũng nhận định xu hướng phát triển BĐS của các doanh nghiệp hiện đang có dấu hiệu chênh lệch giữa các phân khúc. Dòng sản phẩm trung – cao cấp được phát triển nhiều, trong khi thiếu hụt dòng sản phẩm bình dân. Điều này có thể gây ra tình trạng lệch pha cung – cầu trong ngắn hạn.

Đồng tình với quan điểm trên, song ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, thị trường vẫn còn phải đối mặt với khá nhiều thách thức. Từ việc ngân hàng nhà nước siết tín dụng BĐS, kiểm soát chặt hơn nguồn vốn đầu tư vào BĐS đến động thái tăng lãi suất gần đây đã gây ra không ít khó khăn cho sức tiêu thụ và thanh khoản của BĐS. Bên cạnh đó là sự chênh lệch khá lớn giữa nguồn cung sản phẩm có giá trung bình và trên trung bình. Doanh nghiệp đang hướng đến phân khúc nhà giá bán trên mức trung bình, thậm chí là khá cao trong khi nhà ở xã hội và thu nhập thấp không còn được quan tâm như năm 2015. Nhu cầu mua hiện tại không hướng về phân khúc cao cấp nên doanh nghiệp cần có sự điều chỉnh hướng đến sức tiêu thụ thực của người mua thay vì hướng theo lợi nhuận thị trường. Hiện nay, tồn kho vẫn còn, nguồn cung mới liên tục tăng, thị trường có sự cạnh tranh gay gắt.

Đòi hỏi của người mua đối với sản phẩm nhà ở hiện đã được nâng cao, không chỉ chất lượng xây dựng mà tiện ích sống, môi trường và cảnh quan cũng là những tiêu chí được đề cập nhiều khi tìm hiểu một dự án. Nếu chỉ hướng đến phát triển mô hình nhà ở đơn giản như trước đây sẽ rất khó để cạnh tranh trong giai đoạn hiện nay. Yếu tố bất ổn về giá, xu hướng tăng giá liên tục thời gian qua cũng là một trở ngại không nhỏ đối với sự bình ổn của thị trường. Theo ông Chính, vấn đề đầu tiên của TTBĐS chính là phải tìm kiếm giải pháp để bình ổn giá nhà trong trung hạn.