Tp.HCM lại nhộn nhịp phân lô bán nền sau Quyết định 60

Điều này dấy lên lo ngại về nguy cơ bùng phát tình trạng phân lô bán nền, khiến bộ mặt đô thị bị băm nát.

“Thiên đường” phân lô quận 9

Quận 9 được biết đến như "thiên đường" phân lô, bán nền với nhiều khu phân lô lớn nhất Tp.HCM. Tại tất cả các ngóc ngách quận 9, nơi nào có đất là sẽ có các khu phân lô. Thậm chí những khu đất nông nghiệp nằm giữa đồng không mông quạnh hay cả đất quy hoạch cũng được phân nền để bán sau khi đã "hô biến" thành đất ở.

Ông Hùng, một người mua bán nhà đất kỳ cựu tại khu vực quận 9 dẫn chúng tôi vào đường Lò Lu, nơi được cho là đang “bùng nổ” hoạt động phân lô. Trên con đường dài khoảng 7km này ken kín khoảng trên dưới 20 khu phân lô bán nền. Dọc đường Nguyễn Duy Trinh, phía ngoài mặt đường hiện không còn đất trống mà đã phân lô gần hết. Do đó, để tiếp tục xẻ đất, bán nền các công ty bất động sản và “đầu nậu” phải tiến sâu vào phía bên trong, nơi các con hẻm, đường nhánh nhỏ lẻ. Ông Hùng khẳng định: “Ở đâu có đất trống là ở đó có phân lô”. Cũng theo ông Hùng nhờ phân lô mà giới “cò” đất được mùa làm ăn.

Đúng như ông Hùng nói, chúng tôi thấy đi đâu cũng có sự hiện diện của cò đất ở đường Bưng Ông Hoàng, Tam Đa...Họ liên tục chèo kéo, chào mời khách mua đất. Ngay cả nơi bình yên, tách biệt hẳn với đô thị như cù lao Long Phước nay cũng rầm rập dân “đầu nậu” đất kéo về.

Trước đây, những khu đất có diện tích trên 2.000m2 tại quận 9 đều phải lập dự án 1/500 theo Quyết định 19, Quyết định 33. Theo đó, diện tích tách thửa đất tối thiểu với đất ở chưa có nhà là 80m2, chiều rộng mặt tiền thửa đất tối thiểu 5m. Với đất ở đã có nhà thì diện tích tách thửa tối thiểu là 50m2, chiều rộng thửa đất tối thiểu 4m. Đối phó với quy định này, chủ đất đã tách các khu đất lớn thành những thửa đất nhỏ dưới 2.000m2 rồi xin đấu nối hạ tầng và xẻ đất bán. Cách lách luật của các đầu nậu là xây sẵn những căn nhà tạm trên các ô đất 50m2 nhằm được tách thửa đất theo diện đất ở đã có nhà. Trong khi đó, với đất trống thì diện tích tối thiểu tách thửa phải trên 80m2.

“Diện tích lô đất nhỏ nên dễ bán, giá cũng cao hơn. Tuy nhiên không phải ai cũng có thể phân lô, lách luật được mà chỉ có một số công ty có máu mặt tại quận 9”, ông Hùng nói.

Nguy cơ bùng phát phân lô bán nền

TGĐ Công ty CP Tập đoàn bất động sản VN (VNG Real) - ông Đinh Duy Trinh cho biết, đã nhiều lần quy định trường hợp tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000m2 trở lên thì phải lập thành dự án 1/500 được đưa ra xem xét và cho vào dự thảo. Vậy nhưng đến khi Quyết định 60 ban hành chính thức thay cho Quyết định 33 về hạn mức tách thửa thì quy định trên lại "biến mất". Các quy định của pháp luật hiện hành cũng không thấy có nội dung nào đề cập diện tích tối thiểu phải lập dự án là bao nhiêu. Như vậy là những khu đất có diện tích cả chục ngàn mét vuông vẫn được phép tách thửa phân lô bán nền.

Tình trạng phân lô bán nền bùng phát sau khi quy định khu đất trên
2.000m2 phải lập dự án bị bãi bỏ. Ảnh: Đình Sơn

“Các khu phân lô bán nền hiện nay đường chỉ rộng 4 - 5m, lề đường chỉ có 0,5m, hệ thống cống thoát nước, điện, cây xanh chỉ được đầu tư tạm bợ. Người dân sống trong đó gần như không có tiện ích gì. Nhà nước muốn đấu nối hạ tầng vào những khu này sẽ rất khó khăn vì không cùng cốt nền. Nếu sau này muốn chỉnh trang đô thị cũng sẽ rất khó thực hiện vì phải giải phóng rất nhiều nhà, gây tốn kém và mất nhiều thời gian”, ông Trinh phân tích.

Tương tự, lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cũng thừa nhận, một khi quy định buộc phải lập dự án 1/500 với khu đất trên 2.000m2 bị bãi bỏ thì chắc chắn tình trạng phân lô bán nền sẽ diễn ra tràn lan ở các quận, huyện, đặc biệt là khu vực vùng ven. Vị lãnh đạo này còn dự báo: "Nếu không có văn bản hướng dẫn về làm hạ tầng trong các khu phân lô thì thời gian tới tình trạng phân lô bán nền sẽ bùng phát, giá đất nền lại bị thổi lên cao ngất ngưởng, người dân là người chịu thiệt hại đầu tiên. Kế đến nhà nước phải bỏ thêm kinh phí để xây dựng trường học, bệnh viện, đường, điện, nước, công viên để phục vụ cho các khu phân lô này. Trong khi đó lợi nhuận khổng lồ từ việc phân lô sẽ chảy vào túi một số người”.

Thực tế, các tờ trình trước đây của Sở Tài nguyên - Môi trường đều đề cập đến trường hợp tách thửa đất ở với khu đất có diện tích từ 2.000m2 trở lên. Theo đó Sở đề xuất phải lập thành dự án với những khu đất này. Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường Nguyễn Toàn Thắng giải thích, pháp luật không quy định phải lập dự án với khu đất có diện tích cụ thể là bao nhiêu nhưng theo kết quả khảo sát tình hình tại các quận/huyện thì các thửa đất có diện tích lớn thường được đầu nậu tách thửa, phân lô. Các đối tượng đã lợi dụng chính sách để nhận chuyển nhượng và thực hiện tách thửa đất kinh doanh. Hoạt động này không chỉ gây khó khăn cho quản lý đất đai mà còn khiến hình thành các khu dân cư tập trung, tăng áp lực dân số và không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật xã hội.