Tọa đàm về công bố thông tin dự án thế chấp ngân hàng

Khi Sở TN&MT Tp.HCM công bố danh sách 77 dự án nhà ở và Hà Nội công bố 34 dự án đang thế chấp ngân hàng, nhiều chủ đầu tư dự án cho rằng đợt công bố này chưa đầy đủ, gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp, thị trường. Trong khi đó, người mua nhà  hoang mang trước những thông tin trên. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận định, việc công bố danh sách dự án thế chấp vừa qua của Sở TN&MT cũng còn nhược điểm, chẳng hạn khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví như ngày hôm nay công bố mà trước đó đã có đơn vị đã rút thế chấp. Hoặc có những doanh nghiệp họ thế chấp là giữ tại sản đó lại chứ không phải dự án bị thế chấp. Theo tôi chúng ta phải cố gắng làm rõ thêm thông tin là mục đích thế chấp dự án là để làm gì.

Ông Phạm Ngọc Liên – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Tp.HCM

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu vấn đề phát sinh tiêu cực trong việc dự án thế chấp vay ngân ngàng một phần đến từ hệ thống tài chính hiện nay của nước ta. Luật cho phép chủ đầu tư huy động vốn để phục vụ dự án. Họ huy động tiền từ ngân hàng, từ dân chúng để tài trợ cho dự án. Đây là bất cập lớn trong hệ thống tài chính Việt Nam. Trong khi đó ở Mỹ, các nhà kinh doanh bất động sản nếu muốn vay vốn để hoàn thành dự án thì phải đến ngân hàng và chỉ có ngân hàng mới có thẩm quyền nhận tài sản thế chấp là dự án đó. Dân chúng thì bỏ tiền vào mua căn hộ. Tiền đó gọi là tiền cọc và tài khoản được phong tỏa. Sau khi hoàn thành thì tiền đó được trao cho nhà đầu tư. Không có chuyện chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân. Trong tình trạng hiện tại, người mua bị đưa vào vị thế bất khả kháng là một nhà đầu tư trong khi họ chỉ là người mua nhà. Hệ thống tài chính hiện đã biến họ thành nhà đầu tư bất đắc dĩ và rủi ro  là ngoài ý muốn.

Về việc Sở thông tin chưa đầy đủ, Tp.HCM có hàng trăm doanh nghiệp mà tại sao sở chỉ công bố vài chục dự án. Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Tp.HCM (thuộc Sở TN&MT Tp.HCM) cho biết: “Nguồn công bố của Sở căn cứ vào nội dung là bộ hồ sơ thế chấp theo hướng dẫn của Thông tư 09 liên tịch là sổ đăng ký, hợp đồng thế chấp. Việc xác định cái nào bảo mật thì chính ngân hàng ký hợp đồng vay phải xác định, hoặc là có hướng dẫn chung của NHNN. Tiếp đến là liên quan đến thủ tục, một vài hồ sơ của các doanh nghiệp nộp hồ sơ thế chấp theo quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS nhưng hồ sơ Sở nắm không biết được hợp đồng nào vay có giải chấp ngân hàng và phục vụ vào việc mục đích gì.

Việc công bố thông tin dự án cần có sự phối hợp của các bên liên quan mới mang lại hiệu quả

Vì vậy nếu muốn thông tin có thể đầy đủ, ông Liên đề nghị phía ngân hàng nên phối hợp thông tin công bố. Việc công bố thông tin dự án cần có sự phối hợp 3 bên gồm Sở Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng nhà nước và Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra các dự án lâu nay còn vướng mắc chưa cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà dù dự án đã bàn giao.

Một vấn đề được khách mời quan tâm trong buổi tọa đàm là việc cơ quan nào sẽ nhận trách nhiệm công bố thông tin cho người mua nhà, công bố những gì và thời gian công bố ra sao? TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thông tin về dự án thế chấp cần phải cập nhật từng giờ, từng giây vì những giao dịch diễn ra liên tục. Để có thể đáp ứng nhu cầu tin chuẩn xác và đầy đủ thì hiện nay có hai cửa ngõ liên hệ đó là UBND địa phương và văn phòng công chứng. Tuy nhiên, việc đến hai cổng này rất khó để người dân tiếp cận. Một số khách hàng của ngân hàng đến nhờ ngân hàng, một số ngân hàng may mắn tìm được thông tin nhờ quan hệ riêng. Còn đại bộ phận dân chúng rất khó để tiếp xúc được hai cửa ngõ đó. Vì vậy, điều cần thiết hiện nay là cần có những cơ quan có những thông tin và họ sẵn sàng cung cấp thông tin cho dân chúng.

Đứng trên vị thế doanh nghiệp, ông Nguyễn Khánh Hưng, Giám đốc điều hành Tập đoàn Đất Xanh nhận định, cần quy định người cho vay và người đi vay phải công bố thông tin. Hiện nay chỉ những công ty niêm yết mới phải công bố trong khi những công ty cùng ngành khác không niêm yết thì không phải công bố. Đây là điều không công bằng. Ngoài ra ông Hưng cũng cho rằng, nên quy định bắt buộc ngân hàng phải công bố nhằm  bảo vệ ngân hàng và hệ thống ngân hàng, để tránh một tài sản thế chấp cho nhiều tổ chức tín dụng khác nhau. Về phía doanh nghiệp, dự án đưa ra bán bắt buộc phải công bố đã thế chấp hay chưa. Thế chấp dự án nào, cho ngân hàng nào, thế chấp bao nhiêu tiền và thế chấp vì mục đích gì và trong thời gian bao lâu là thông tin tối quan trọng cần phải công bố. Đại diện cho phía ngân hàng, ông Nguyễn Xuân Bắc, Trưởng Phòng tín dụng ngành Công nghiệp và xây dựng – Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước kiến nghị, dù trong Luật Kinh doanh nhà ở thì nghĩa vụ cung cấp thông tin của doanh nghiệp là bắt buộc nhưng cơ quan nhà nước cũng nên tham gia. Việc chủ động cung cấp thông tin hiện còn nhiều bất cập do mỗi đợt công bố cách nhau xa quá. Công bố thông tin là loại hình dịch vụ công, cơ quan nhà nước nên đứng ra công bố thông tin, chứ không nên để doanh nghiệp công bố vì họ chỉ công bố một số thông tin có lợi cho họ. Chúng ta cần một cơ quan quản lý giám sát việc công bố thông tin để thị trường được minh bạch hơn.