Đầu tư nhà phố xây sẵn giá rẻ: 5 bí quyết để thành công

Theo ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty Việt An Hòa, nhà phố xây sẵn vùng ngoại ô Sài Gòn đang tạo thành cơn sốt nhẹ do nguồn cung ít ỏi, giá cả phải chăng và đáp ứng được nhu cầu an cư của những người có hầu bao khiêm tốn. Tuy nhiên, kênh đầu tư này đòi hỏi sự tỉ mỉ rất cao, người mua phải thật cẩn trọng trước khi 'chọn mặt gửi vàng'. Để giúp nhà đầu tư thành công, ông Quang chia sẻ cẩm nang "5 tiêu chí vàng" để tham khảo trước khi quyết định rót tiền vào loại tài sản này.

Một là: Đo vị trí và khoảng cách hợp lý. Đương nhiên những căn nhà phố xây sẵn ở ngoại ô sẽ cách khu trung tâm rất xa, thường từ chục km trở lên, cũng có nghĩa là thời gian di chuyển vào trung tâm khá nhiều. Với tình trạng tắc đường kẹt xe ở đô thị như hiện nay, mỗi ngày 2 chiều đi về sẽ khiến cho quỹ thời gian hao phí dọc đường bị nhân lên gấp đôi và trở thành nỗi ám ảnh lớn. Nói vậy không có nghĩa là không thể chọn được vị trí căn nhà ngoại ô phù hợp. Bí quyết là đo cự ly từ nhà đến nơi làm việc, các hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, trung tâm hành chính địa phương), công trình tiện ích (chợ, trung tâm thương mại) trong bán kính không quá 5-6km. Đây là khoảng cách hợp lý để ổn định thời khóa biểu và chăm lo cuộc sống bao gồm: làm việc, cho các con đi học, chăm sóc sức khỏe, vui chơi, giải trí...

Ví dụ: nếu cơ quan ở gần sân bay Tân Sơn Nhất có thể chọn vị trí căn nhà tại các quận như 12, Gò Vấp. Nếu làm việc ở quận 7 có thể định vị căn nhà ở Phú Xuân hoặc Nhà Bè. Làm việc tại cảng Cát Lái có thể chọn nhà tại Thủ Đức, rìa quận 9...

Thông thường, các căn nhà phố xây sẵn vùng ngoại ô có pháp lý và chất lượng xây dựng
khá phức tạp, mang tính thách đố đối với các nhà đầu tư. Ảnh: Vũ Lê

Hai là: Tìm hiểu kỹ pháp lý đến khi nào tường tận mới mua. Thực tế cho thấy, nhà phố xây sẵn ở các quận xa nội đô thành phố thường không có sự đồng nhất về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Chẳng hạn, các địa phương sẽ có quy định tách thửa, phân lô, chuẩn xây dựng khác nhau. Điều này thực sự là một thách đố lớn đối với người mua, nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư cần thiết phải yêu cầu bên bán cung cấp cho mình đầy đủ quy trình hồ sơ pháp lý. Đảm bảo bên mua có quyền giữ lại một khoản tiền nhất định cho đến khi hoàn thiện giấy tờ nhà. Bên cạnh đó, khách cũng có thể yêu cầu giải thích các vấn đề như: bản vẽ thiết kế, tường nhà chung hay riêng, giấy tờ nhà được địa phương cấp theo quy định nào, sổ chung hay riêng, quy định tách thửa của địa phương ra sao...

Tại các vùng ngoại ô, có một số căn nhà phố xây sẵn tường chung, 2 nhà một sổ nhưng cũng có nhiều trường hợp là nhà phố liên kế, nhìn bên ngoài san sát nhau nhưng thực ra lại có tường riêng và sổ riêng. Về mặt pháp lý, hai loại hình nhà sổ chung và sổ riêng đều hợp pháp. Tuy nhiên, so với sổ chung, nhà sổ riêng thuận lợi hơn vì rút ngắn quá trình giao dịch trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại).

Ví dụ: tại quận 12, với nhà phố xây sẵn trên diện tích 50m2, diện tích sàn xây dựng (diện tích nhà ở) khoảng 100m2 hoàn toàn có thể được tách thửa ra sổ riêng từng căn nhà theo đúng quy định. Theo đó, hồ sơ ban đầu của trường hợp này là 2 nhà chung một sổ, cùng một thửa đất, xây tường riêng và được tách thửa, cấp sổ riêng sau khi có người đến sinh sống. Hay tại huyện Bình Chánh, nhà phố xây trên diện tích đất 80m2 cũng được cấp sổ riêng. Thế nhưng, tại Nhà Bè, giáp ranh quận 7 thì các căn nhà phố xây sẵn thường có sổ chung, tường chung, đồng thời diện tích cũng khiêm tốn hơn do giá đất tại đây đắt hơn và diện tích thửa đất cũng nhỏ hơn.

Ba là: Giám sát chất lượng xây dựng công trình cũng như yêu cầu chế độ bảo hành, bảo trì. Nhà xây sẵn ở ngoại ô khá xa trung tâm, vì có nền tảng quỹ đất rẻ nên giúp cho tổng giá trị tài sản vừa túi tiền của nhiều người hơn. Do phải đáp ứng tiêu chí giá rẻ nên thông thường chất lượng xây dựng công trình không cao, phổ biến nhất là đạt mức trung bình khá. Chưa kể, khu vực ngoại vi thành phố thường có nền đất yếu, có thể gây ảnh hưởng khá lớn đến chất lượng căn nhà. Trong khi đó, hầu như người mua nhà phố xây sẵn đều không thể xác định chất lượng công trình. Vấn đề này thuộc về chuyên môn, người ngoại đạo khó mà tường tận.

Tuy nhiên, khách mua nhà vẫn có thể tìm chuyên gia xây dựng giám sát, thẩm định quá trình thi công, từ đó xác định được các tiêu chuẩn của địa chất và độ bền tối thiểu của căn nhà rồi mới bỏ tiền mua. Thông thường, nếu là chủ đầu tư làm ăn uy tín sẽ định vị chất lượng công trình đạt mức trên trung bình (thang điểm 10 thì tối thiểu cũng đạt 5,5-6 điểm). Ngoài ra doanh nghiệp uy tín cũng sẽ cung cấp bản vẽ kỹ thuật, cam kết lộ trình bảo hành, bảo trì và thực hiện nghiêm túc.

Bốn là: Muốn nhà phố xây sẵn thuận tiện để ở, dễ bán, dễ cho thuê phải rà soát tốc độ đô thị hóa. Với những người mua loại nhà này ở phổ giá từ 700-800 triệu đồng đến trên dưới 1 tỷ đồng một căn, mục tiêu lớn nhất thường là an cư tạm thời để có điều kiện khởi nghiệp, số nhỏ còn lại nhắm đến đầu tư trung hạn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều khả năng căn nhà đó sẽ được bán lại sau một thời gian sử dụng nhất định. Nhu cầu mua đi bán lại loại tài sản này cũng khá lớn, thường trong chu kỳ 5 năm trở lên. Theo kết quả khảo sát nội bộ của một ngân hàng thương mại uy tín tại Tp.HCM, số người mua căn nhà đầu tiên có thể đổi nhà trong vòng 5 năm sau đó chiếm khoảng 30%. Nhu cầu đổi xuất phát từ các lý do: tích lũy tài chính đủ lớn để đổi nhà to hơn, gia đình nhỏ có thêm thành viên mới, cần không gian sống rộng rãi hơn.

Bí quyết để mua được loại nhà này đạt thanh khoản cao là chọn căn nhà xây sẵn ở ngoại ô có hạ tầng kết nối thông suốt, khả năng lấp đầy cộng đồng cư dân nhanh. Tốc độ đô thị hóa của đô thị sẽ tạo động lực giãn dân về các cực ở vùng ngoại ô là tiêu chí đầu tiên giúp thúc đẩy thanh khoản của loại nhà phố này tăng lên. Bên cạnh đó, sự phát triển của cộng đồng cư dân địa phương cũng nắm vai trò tích cực để tạo thanh khoản cho nhà phố ngoại thành.

Năm là: Không thể kỳ vọng kiếm lời nhanh, nên xác định đầu tư trung - dài hạn. Với loại hình nhà phố xây sẵn, nhu cầu mua trước tiên bao giờ cũng là để ở, chấp nhận khấu hao theo thời gian, tiếp đến mới là mục tiêu đầu tư tích lũy tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa tốc độ tăng giá của loại BĐS này cũng khá chậm do vị trí nằm ở vùng rìa trung tâm đô thị, khoảng cách di chuyển về nội đô không mấy thuận tiện. Đây cũng là sức ì khiến nhà phố ngoại thành cần khoảng thời gian tầm 5 năm mới có thể tăng giá đáng kể. Tỷ lệ tăng giá thường phụ thuộc vào động lực đô thị hóa của toàn thành phố cũng như tốc độ hình thành khu dân cư địa phương vì đây là BĐS mang tính cục bộ rất cao.