Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, quan trọng vẫn là chọn đúng khu vực

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản du lịch 2019, ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, trong các năm qua ngành du lịch Việt Nam có bước phát triển nhảy vọt với tốc độ tăng trưởng từ 30-40%/năm, lọt vào danh sách các quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới và đứng đầu châu Á. Mỗi năm, 18-20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam, 80 triệu khách du lịch nội địa cũng đóng góp vai trò không nhỏ trong tiêu thụ buồng/phòng du lịch 4-5 sao. Sự phát triển của BĐS du lịch nghỉ dưỡng luôn gắn liền với tốc độ phát triển của du lịch Việt Nam. Trong khi đó, BĐS du lịch của Việt Nam nhiều năm qua liên tục được cộng đồng các nhà đầu tư quốc tế đánh giá là điểm đến hấp dẫn, thu hút lượng lớn dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Cũng theo ông Nam, triển vọng cất cánh BĐS du lịch 10 năm tới rất lớn khi xu hướng dòng khách tiếp tục hướng về khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam. Theo đó, đến năm 2020 dự báo cả nước có 650.000-700.000 buồng lưu trú, năm 2025 cần có 950.000 đến 1 triệu buồng và đến năm 2030 cần có 1,3-1,4 triệu buồng. Đến năm 2020, tốc độ tăng trưởng bình quân có thể đạt 8,2-8,5%/năm. Dự báo đến năm 2020, Việt Nam đón 21 triệu lượt khách quốc tế, đến 2030 sẽ đón 47 triệu lượt, tăng trưởng bình quân cả giai đoạn từ 9-11%/năm. Thực trạng này cho thấy ngành du lịch có thể sẽ thiếu hàng chục ngàn khách sạn 4-5 sao.
 

Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động
sản Việt Nam tại Diễn đàn Bất động sản du lịch 2019

Tiến sỹ Hàn Mạnh Tiến, Chủ tịch Hội Các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam đánh giá, tăng trưởng khách du lịch đang tạo sức hấp dẫn và gia tăng giá trị cho kênh đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Không ít doanh nghiệp trước đây chỉ đầu tư BĐS nhà ở hoặc kinh doanh lĩnh vực khác cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào BĐS du lịch, tạo nên một làn sóng phát triển rất sôi động ở hầu khắp các địa phương có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng. Động thái này khiến số lượng cơ sở lưu trú du lịch như khách sạn, resorts, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, nhà phố thương mại du lịch tăng lên nhanh chóng trong thời gian ngắn.

Tính từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện nhiều đợt sốt đầu tư phát triển bất động sản du lịch. Dự án BĐS nghỉ dưỡng mở bán liên tục tại các thành phố lớn ven biển, miền núi, hải đảo các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Tp.HCM, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Lạt... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển rất mạnh. Nếu năm 2011 cả nước có 13.756 cơ sở lưu trú du lịch với trên 256.000 buồng thì tới 2018, con số này nâng lên thành 28.000 cơ sở với 550.000 buồng lưu trú. Tốc độ tăng trưởng về quy mô buồng bình quân 12%/năm. Sự tăng trưởng lượng khách du lịch quốc tế và nội địa thời gian qua đã tạo ra làn sóng đầu tư ồ ạt vào các khu nghỉ dưỡng, khách sạn, resorts, biệt thự, căn hộ du lịch tại các trung tâm du lịch lớn.

... và cả thách thức
 

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có nhiều cơ hội nhưng cũng nhiều
thách thức. Ảnh minh họa: internet

Dù dư địa thị trường lớn, miếng bánh bất động sản du lịch “rất ngon” nhưng để khai thác được thì không phải chuyện dễ dàng. Theo ông Nguyễn Trần Nam, những hạn chế về luật đang làm khó doanh nghiệp kinh doanh loại hình này. Ông Nam dẫn chứng, Nghị định 20 của Chính phủ soạn thảo năm 2017 đang hạn chế các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính mở rộng nguồn vốn chính đáng. Cụ thể, theo Nghị định 20, tỷ lệ lãi vay ngân hàng được tính vào giá thành và quy định khống chế chỉ được 20% so với lợi nhuận thuần. Trong khi doanh nghiệp BĐS muốn phát triển dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, lâu dài, việc khống chế tỷ lệ lãi vay là khống chế sự phát triển của doanh nghiệp, là vi phạm luật doanh nghiệp do không cho phép doanh nghiệp huy động vốn hợp lệ.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển mạnh mẽ của BĐS du lịch kéo theo bài toán quy hoạch và xây dựng chiến lược phát triển kinh tế du lịch địa phương. Nhiều loại hình sản phẩm đặc thù của ngành chưa được luật quy định rõ ràng, làm tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh. Việc quản lý, khai thác vận hành dự án bất động sản du lịch, thách thức về nguồn nhân lực… vẫn là những yếu tố chưa được giải quyết dứt điểm.

Bàn về giải pháp giúp phát triển BĐS du lịch, ông Hà Văn Siêu - Phó Tổng cục trưởng tổng cục du lịch Việt Nam cho rằng, BĐS du lịch vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn hứa hẹn hiệu quả cao nếu lựa chọn đúng địa bàn, đúng loại hình phù hợp với xu hướng nhu cầu của thế hệ khách du lịch mới, thời kỳ gắn với cách mạng công nghiệp 4.0. Tuy nhiên, vấn đề chính vẫn là cần chọn đúng thị trường để đầu tư. Khi thị trường phát triển, nhu cầu của khách du lịch có thể tăng mạnh ở một số khu vực nhất định, nhưng về lâu dài, nếu chỉ tập trung vào một số địa phương, rất dễ xảy ra tình trạng quá tải, dư thừa BĐS du lịch. Do đó, các doanh nghiệp phát triển sản phẩm này nên có tính toán hướng đi đường dài, cần nhìn vào tiềm năng của các thị trường mới để tránh đầu tư co cụm, gây hệ lụy không cần thiết.

Ngoài ra, không nên chỉ đầu tư gói gọn trong lưu trú, du lịch khám phá mà còn cần phát triển các dịch vụ tiện ích giải trí phục vụ nhu cầu trải nghiệm, tận hưởng và học hỏi của khách du lịch. Nên cân nhắc mở rộng nhiều loại hình lưu trú du lịch, đan xen với cộng đồng dân cư, hòa nhập với văn hóa bản địa. Đồng thời, cần nghiên cứu kỹ về thị trường du lịch, xác định tầm nhìn dài hạn, có ý tưởng riêng biệt về sản phẩm của dự án gắn chặt với đặc điểm tài nguyên du lịch; thiết kế sản phẩm dự án phải phát huy được những giá trị của tài nguyên du lịch về văn hóa và sinh thái; sáng tạo và mạnh dạn chuyển hướng, chủ động khai phá những điểm đến mới có những giá trị tài nguyên đặc sắc cho đến nay vẫn chưa khai thác.