Giải cứu gần 500 dự án chết tại Tp.HCM

Nguyên nhân do đền bù dở dang. Các chuyên gia cho rằng, đây là một dạng tồn kho bất động sản còn nguy hiểm hơn tồn kho căn hộ.

“Chôn” tiền vào đất

6 năm trước đây, UBND TP chấp thuận cho Công ty BCCI làm chủ đầu tư dự án Phong Phú 2 (H. Bình Chánh) có diện tích 127 ha, song đến nay dự án chưa giải phóng mặt bằng được một nửa. Do bồi thường loang lổ da beo nên Sở Tài nguyên - Môi trường đã thu hồi dự án khiến một lượng tiền lớn của doanh nghiệp (DN) bị “chôn” vào dự án mà không biết đến bao giờ mới có thể lấy lại được.

Bà Trương Mỹ Linh, Phó tổng giám đốc Công ty BCCI cho biết, tính đến nay, doanh nghiệp đã bỏ ra hơn 200 tỷ đồng. Mặc dù dự án dừng lại nhưng lãi ngân hàng vẫn phải trả, lương bộ máy vẫn thanh toán đều đặn và vẫn phải duy trì bộ máy quản lý, vẫn cần người giữ đất và định kỳ hằng quý xuống xem người mượn đất canh tác có đúng mục đích hay có san lấp làm trái so với hiện trạng hay không...

Tương tự, một dự án ở Q.7 rộng 7,4 ha của Công ty TN đã triển khai 8 năm nay chưa xong khâu đền bù vì bị vướng khoảng 700 m2, vào khoảng 2% diện tích đất. Theo chủ đầu tư, người dân đòi bồi thường lên mức 19 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp cho số đất còn lại là quá vô lý nên công ty không thể thực hiện. Bởi nếu không khéo 98% diện tích đất đã bồi thường có thể bị đòi theo giá mới này thì công ty không còn đường sống. Được biết, chủ đầu tư này đã bỏ vào dự án hàng trăm tỷ đồng, tuy nhiên không thể triển khai các bước tiếp theo trong khi mỗi ngày vẫn phải đều đều trả lãi suất ngân hàng.

Lãnh đạo một công ty BĐS đang triển khai một dự án ở Q.2 mà 8 năm qua chưa xong ngao ngán cho hay, dự án của ông còn khoảng gần 700 m2 đất chưa thể đền bù được do người dân không chịu gặp để thương lượng.

Dự án dở dang vì vướng đền bù giải tỏa. 

Vị này cho biết, chỉ vì một hộ dân mà cả dự án hàng ngàn tỷ đồng phải dừng lại mấy năm nay. Tính riêng tiền lãi suất là doanh nghiệp đã chết rồi. Hiện nay, Luật còn quy định phải bồi thường 100% diện tích đất mới được chỉ định chủ đầu tư mà không được sự hỗ trợ nào từ phía nhà nước. Việc này gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào đường bế tắc.

Hỗ trợ giải phóng mặt bằng
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi dự án đã bồi thường được từ trên 80% diện tích. Cụ thể, nhà nước sẽ đóng vai trò kết nối làm việc giữa chủ đầu tư và người dân theo nguyên tắc giá nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại của dự án không được thấp hơn giá bồi thường cao nhất đã thực hiện trước đó. Hay có cơ chế giao cho tòa án để xem xét quyết định giá bồi thường một cách khách quan mà doanh nghiệp và người có đất đều phải chấp hành.

Theo một chuyên gia BĐS, nhà nước cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, nhằm khắc phục tình trạng gần như doanh nghiệp phải mua lại 2 lần như hiện giờ. Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua phải gánh chịu. Xét về lâu dài, cần chuyển khoản thu tiền sử dụng đất thành “thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở” với thuế suất cụ thể có thể là 10% hoặc 15% bảng giá đất như đề xuất của UBND TP với Chính phủ.

Ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP đánh giá, quy định cũ trước đây đã làm phát sinh đầu cơ, ôm dự án to quá sức, xí phần. Những dự án “chết” hiện nay là do lịch sử để lại. Nhưng những dự án này đã đổ tiền vào rồi nên cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp phải ngồi lại xem xét toàn bộ và đưa ra kế hoạch từng năm. Trường hợp tiếp tục làm thì điều chỉnh lại dự án, nếu không thì thu hồi để giao cho đơn vị khác. Còn phần nào không đầu tư thì trả lại cho người dân để thực hiện các quyền bình thường.

Trong khi đó, Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn lại đưa ra 3 giải pháp giúp xử lý các dự án “chết”, đó là xem xét cho doanh nghiệp điều chỉnh lại ranh đất đối với phần đã bồi thường. Song, phải đảm bảo kết cấu hạ tầng đồng bộ về giao thông, chiếu sáng, cấp - thoát nước. Giải pháp thứ hai là nếu nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh và muốn tiếp tục triển khai tiếp 100% dự án thì chính quyền địa phương sẽ phải giúp chủ đầu tư đền bù phần diện tích còn lại. Cuối cùng là giải pháp đấu thầu và mời gọi chủ đầu tư vào thực hiện các dự án này nhằm tháo vốn cho chủ đầu tư cũ, đưa đất vào khai thác, đồng thời hạn chế lãng phí nguồn lực của xã hội.