Những nghịch lý trong đầu tư căn hộ cho thuê tại Sài Gòn

Thông qua lát cắt dữ liệu giao dịch trong hệ thống của mình, mới đây CBRE đã công bố báo cáo về thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM. Các dữ liệu mà đơn vị này đưa ra phần nào giải mã thực trạng và nghịch lý của thị trường trong thời gian qua.

Căn hộ  cho thuê càng nhỏ, khả năng sinh lời càng cao

Theo thống kê từ giao dịch trong hệ thống của CBRE, tỷ suất sinh lời cho thuê của loại căn hộ một phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45m2 bao gồm nội thất đạt 6-7%/năm. Tỷ suất sinh lời của loại căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75m2, hoàn thiện đạt từ 5,5-5,8%/năm. Trong khi đó loại căn hộ 3 phòng ngủ, 110m2 chỉ đạt tỷ suất sinh lời từ 5,2-5,5%/năm.

Với loại căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích khoảng 150m2, tức tổng vốn đầu tư đội lên rất nhiều thì tỷ suất sinh lời cũng chỉ ở mức 5,6-5,7%/năm. Kết quả khảo sát này cho thấy, loại căn hộ có diện tích càng nhỏ, suất đầu tư càng thấp thì tối ưu hóa lợi nhuận sẽ tốt hơn so với các căn hộ lớn, có nhiều phòng ngủ.

Loại căn hộ cho thuê có diện tích nhỏ, suất đầu tư thấp cho tỷ suất sinh lời tốt
hơn những căn hộ lớn, có từ 3-4 phòng ngủ. Ảnh: Vũ Lê

Giá thuê đắt không tỷ lệ thuận với lợi nhuận cao

Do có vị trí đắc địa và nhiều bất động sản thuộc hàng đẳng cấp nên quận 1 là địa bàn luôn có giá thuê ở ngưỡng rất cao, dẫn đầu thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM. Mức giá cho thuê cao nhất của một dự án tại địa bàn này có thể lên tới 4.600-6.300 USD/tháng. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận lại chỉ đạt 3-4%/năm. Tương tự, những căn hộ có biên lợi nhuận cho thuê cao nhất địa bàn này cũng chỉ dừng ở mốc 6,5%/năm.

Ngược lại, quận Bình Thạnh được ghi nhận là địa bàn có giá thuê căn hộ cao nhất chỉ từ 2.200-4.500 USD/tháng nhưng tỷ suất sinh lời lại lên đến 8,5%/năm. Mức lợi nhuận cho thuê tối thiểu trên địa bàn này thậm chí vẫn đạt 5%/năm.

Cá biệt khu vực quận 2, giá thuê căn hộ cao nhất chỉ từ 1.200-2.500 USD/tháng nhưng vẫn đảm bảo tỷ suất sinh lời lên đến 7%. Lợi nhuận tối thiểu từ căn hộ cho thuê tại địa bàn này cũng ở mức 4,5-5%.

Từ những dữ liệu trên, có thể thấy căn hộ có giá thuê cao (tức là suất đầu tư lớn) không hẳn sẽ có tỷ suất lợi nhuận cao. Căn hộ tại quận 2 dù giá thuê thấp hơn hẳn quận 1 và Bình Thạnh nhưng lại có biên lợi nhuận tốt hơn rất nhiều chính là một minh chứng.

Dự án quy mô lớn chưa chắc có giá thuê cao

Mọi người thường nghĩ dự án căn hộ có quy mô lớn, tiện ích đầy đủ thì giá thuê cao, tuy nhiên điều này lại không đúng với thực tế đang diễn ra tại thị trường Tp.HCM. Theo kết quả  khảo sát từ hệ thống của CBRE, giá thuê các căn hộ nằm trong dự án quy mô lớn, nhiều cây xanh, tiện ích chỉ ở mức trung bình do mật độ cư dân sống tại đây quá cao. Đối tượng khách thuê loại căn hộ này thường đến từ các nước châu Á như Nhật, Hàn, Đài Loan, Singapore.

Trong khi đó, các căn hộ nằm trong dự án quy mô nhỏ, tách biệt với tiện ích nội khu hạn chế hơn thì sản phẩm lại thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Giá thuê loại căn hộ này vươn lên ngưỡng rất cao, đối tượng thuê chủ yếu là người đến từ châu Âu và Mỹ.

Rổ hàng giá cao lấn lướt nhu cầu thuê giá rẻ

Trong khi ngân sách thuê căn hộ dưới 1.000 USD tăng đột biến, chiếm ngót 30% nhưng thị trường Tp.HCM đang diễn ra thực tế có phần ngược ngạo là nguồn cung hướng tới nhóm khách hàng có ngân sách thuê trong ngưỡng 1.100-2.000 USD mới là tiêu điểm dẫn dắt thị trường. Trong thời gian tới, nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn thì cung cầu sẽ khó có thể gặp nhau, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ.