Giải mã hiện tượng condotel tại Việt Nam bùng nổ trong 2 năm qua
- Thứ ba - 09/04/2019 15:50
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, những rào cản về pháp lý, cam kết giá trị thực tế hay cân đối dòng vốn của chủ đầu tư trở thành thách thức không hề nhỏ khi phát triển dòng sản phẩm này ra thị trường.
Theo các chuyên gia, năm 2019 cũng sẽ xuất hiện nhiều dự án condotel với số lượng phòng lớn đi vào hoạt động. Condotel là một sản phẩm tốt nếu được nghiên cứu, hoạch định và triển khai đúng cách.
Như ghi nhận, condotel- loại hình BĐS khá mới tại thị trường Việt Nam và phát triển mạnh mẽ trong vòng 2 năm qua. Tuy nhiên, năm 2018 thị trường này chững lại khi làn sóng đầu tư bắt đầu e dè đối với phân khúc bởi những cam kết xa thực tế và năng lực triển khai của chủ đầu tư chưa như kì vọng.
Tại diễn đàn về BĐS du lịch Việt Nam 2019 mới đây, ông Kai Marcus Schroter, CEO Hospitality Tourism Managemet cho rằng, nguyên nhân khiến loại hình condotel không được nhìn nhận đúng đắn bởi một phần xuất phát từ sự hiểu biết của địa phương khi đánh giá về sản phẩm này. Đây không phải là loại hình là xây dựng căn hộ lên và hoạt động như khách sạn. Căn hộ ở và căn hộ làm khách sạn là khác nhau, chính quyền địa phương cần phải hiểu điều đó. Khi hiểu sai thì các vấn đề liên quan đến cấp phép xây dựng condotel cũng không đúng.
“Rõ ràng, condotel hấp dẫn nhà đầu tư BĐS, tạo ra dòng tiền. Khi mua đi bán lại giá biến động tốt. Tuy nhiên, điều này dẫn đến việc, loại hình này được đánh giá quá cao tại Việt Nam mà chưa hiểu hết bản chất của câu chuyện bán hàng”, ông Kai nhấn mạnh.
Theo ông Kai, trên thế giới, BĐS nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận 10-15% là rất khó. Trong khi ở Việt Nam, condotel thoải mái cam kết lợi nhuận từ 10-15% là chưa hiểu bản chất kinh doanh của khách sạn nhà hàng. Bởi đây là loại hình không phải để ở mà là phải có dịch vụ, tiện ích, mà nguồn thu từ tiện ích rất thấp. “Khi chúng ta chưa tạo ra sản phẩm nhưng lại cam kết lợi nhuận cao thì giống như là quảng cáo chứ không hề khả thi”, ông Marcus Schroter bày tỏ quan điểm.
Ông Kai cho rằng, khi phát triển condotel thì phải hiểu luật và tính đến hiệu quả kinh doanh, tương ứng với lượng khách du lịch quay trở lại. “Tôi nhận thấy, ở thị trường du lịch như Nha Trang, Phú Quốc hay các điểm đến du lịch của Việt Nam không thấy khách quay trở lại 20 năm liên tục. Điều này phải được tính toán và đặt câu hỏi, tại sao Việt Nam chưa phải là điểm đến để khách du lịch quay lại nhiều lần. Vì điều này tác động đến hoạt động của BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng”, CEO Hospitality Tourism Managemet nhấn mạnh.
Bày tỏ quan điểm cá nhân, ông Kai cho rằng, dự án thiết kế có đẹp đến đâu thì cũng khó sống sót nếu không biết kết hợp với môi trường sống xung quanh. Điều này đang cực kì thiếu ở thị trường codotel Việt Nam. Các chủ đầu tư đang đưa rất nhiều chi tiết vào dự án nhưng lại không coi trọng yếu tố văn hóa, môi trường sống. Ông Kai cho rằng, phải hiểu môi trường xung quanh ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị BĐS mà mình mua và không có gì bù đắp nổi những mất mát về văn hóa địa phương. Dự án là cái kiếm ra tiền nhưng cũng phải là nơi nâng tầm điểm đến của khách du lịch.
“Rất nhiều dự án condotel vẽ ra nhưng không thành sự thực. Các chủ đầu tư Việt Nam nên tránh sai lầm mà các nước khác mắc phải là đầu tư xây dựng nhưng không quan tâm đến tiện ích sống. Thực tế, có khá nhiều dự án bị đình trệ do vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng hoặc thanh khoản chậm do số lượng dự án quy mô quá nhiều trong cùng một khu vực. Làm condotel nên chú tâm vào chất lượng hơn số lượng”, ông Kai chia sẻ.
Chia sẻ quan điểm về loại hình này, ông Adam Bury, Phó Chủ tịch cấp cao JLL Hotel & Hospitality Group cho rằng, loại hình này ở Châu Á Thái Bình Dương không dễ phát triển. Thực tế, vốn đang bị tắc cho chủ đầu tư phát triển loại hình này. Nếu chủ đầu tư vay 50-60% vốn để làm dự án, trong khi phải đảm bảo 10-12% lợi nhuận cho khách hàng thì đây là mức đầu tư “đắt đỏ”, hiệu suất kinh tế không cao. Chính lỗ hổng sử dụng vốn đầu tư không đúng khiến phân khúc này chưa được thị trường nhìn nhận đúng.
Cũng tại diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam thừa nhận, về việc công nhận về mặt pháp lý của loại hình BĐS nghỉ dưỡng condotel mặc dù đã được kiến nghị 2 năm nay, các bộ ngành đã đồng ý nhưng không ai quyết, đùn đẩy nhau. “Mới đây nhất, Thủ Tướng Chính phủ có ký văn bản giao Bộ Xây dựng giải quyết vấn đề pháp lý cho condotel nhưng tôi gọi điện lên Bộ Xây dựng hỏi thì Bộ nói chưa nhận được”, ông Nam trần tình.
Theo ông Nam, thực tế cho thấy, chưa có sự phối hợp sát sao giữa trên và dưới dẫn đến tình trạng những khúc mắc chưa được giải quyết kịp thời, đúng với nhu cầu thị trường. Chưa kể, một số nghị định ban hành còn thể hiện quan điểm khống chế doanh nghiệp dùng đòn bẩy tài chính nghĩa là khống chế sự phát triển của doanh nghiệp. “Đó cũng là những rào cản cần được tháo gỡ để thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng được nhìn nhận đúng trên thị trường BĐS”, ông Nam nhấn mạnh.
Như ghi nhận, condotel- loại hình BĐS khá mới tại thị trường Việt Nam và phát triển mạnh mẽ trong vòng 2 năm qua. Tuy nhiên, năm 2018 thị trường này chững lại khi làn sóng đầu tư bắt đầu e dè đối với phân khúc bởi những cam kết xa thực tế và năng lực triển khai của chủ đầu tư chưa như kì vọng.
Tại diễn đàn về BĐS du lịch Việt Nam 2019 mới đây, ông Kai Marcus Schroter, CEO Hospitality Tourism Managemet cho rằng, nguyên nhân khiến loại hình condotel không được nhìn nhận đúng đắn bởi một phần xuất phát từ sự hiểu biết của địa phương khi đánh giá về sản phẩm này. Đây không phải là loại hình là xây dựng căn hộ lên và hoạt động như khách sạn. Căn hộ ở và căn hộ làm khách sạn là khác nhau, chính quyền địa phương cần phải hiểu điều đó. Khi hiểu sai thì các vấn đề liên quan đến cấp phép xây dựng condotel cũng không đúng.
“Rõ ràng, condotel hấp dẫn nhà đầu tư BĐS, tạo ra dòng tiền. Khi mua đi bán lại giá biến động tốt. Tuy nhiên, điều này dẫn đến việc, loại hình này được đánh giá quá cao tại Việt Nam mà chưa hiểu hết bản chất của câu chuyện bán hàng”, ông Kai nhấn mạnh.
Theo ông Kai, trên thế giới, BĐS nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận 10-15% là rất khó. Trong khi ở Việt Nam, condotel thoải mái cam kết lợi nhuận từ 10-15% là chưa hiểu bản chất kinh doanh của khách sạn nhà hàng. Bởi đây là loại hình không phải để ở mà là phải có dịch vụ, tiện ích, mà nguồn thu từ tiện ích rất thấp. “Khi chúng ta chưa tạo ra sản phẩm nhưng lại cam kết lợi nhuận cao thì giống như là quảng cáo chứ không hề khả thi”, ông Marcus Schroter bày tỏ quan điểm.
Ông Kai cho rằng, khi phát triển condotel thì phải hiểu luật và tính đến hiệu quả kinh doanh, tương ứng với lượng khách du lịch quay trở lại. “Tôi nhận thấy, ở thị trường du lịch như Nha Trang, Phú Quốc hay các điểm đến du lịch của Việt Nam không thấy khách quay trở lại 20 năm liên tục. Điều này phải được tính toán và đặt câu hỏi, tại sao Việt Nam chưa phải là điểm đến để khách du lịch quay lại nhiều lần. Vì điều này tác động đến hoạt động của BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng”, CEO Hospitality Tourism Managemet nhấn mạnh.
Bày tỏ quan điểm cá nhân, ông Kai cho rằng, dự án thiết kế có đẹp đến đâu thì cũng khó sống sót nếu không biết kết hợp với môi trường sống xung quanh. Điều này đang cực kì thiếu ở thị trường codotel Việt Nam. Các chủ đầu tư đang đưa rất nhiều chi tiết vào dự án nhưng lại không coi trọng yếu tố văn hóa, môi trường sống. Ông Kai cho rằng, phải hiểu môi trường xung quanh ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị BĐS mà mình mua và không có gì bù đắp nổi những mất mát về văn hóa địa phương. Dự án là cái kiếm ra tiền nhưng cũng phải là nơi nâng tầm điểm đến của khách du lịch.
“Rất nhiều dự án condotel vẽ ra nhưng không thành sự thực. Các chủ đầu tư Việt Nam nên tránh sai lầm mà các nước khác mắc phải là đầu tư xây dựng nhưng không quan tâm đến tiện ích sống. Thực tế, có khá nhiều dự án bị đình trệ do vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng hoặc thanh khoản chậm do số lượng dự án quy mô quá nhiều trong cùng một khu vực. Làm condotel nên chú tâm vào chất lượng hơn số lượng”, ông Kai chia sẻ.
Chia sẻ quan điểm về loại hình này, ông Adam Bury, Phó Chủ tịch cấp cao JLL Hotel & Hospitality Group cho rằng, loại hình này ở Châu Á Thái Bình Dương không dễ phát triển. Thực tế, vốn đang bị tắc cho chủ đầu tư phát triển loại hình này. Nếu chủ đầu tư vay 50-60% vốn để làm dự án, trong khi phải đảm bảo 10-12% lợi nhuận cho khách hàng thì đây là mức đầu tư “đắt đỏ”, hiệu suất kinh tế không cao. Chính lỗ hổng sử dụng vốn đầu tư không đúng khiến phân khúc này chưa được thị trường nhìn nhận đúng.
Cũng tại diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam thừa nhận, về việc công nhận về mặt pháp lý của loại hình BĐS nghỉ dưỡng condotel mặc dù đã được kiến nghị 2 năm nay, các bộ ngành đã đồng ý nhưng không ai quyết, đùn đẩy nhau. “Mới đây nhất, Thủ Tướng Chính phủ có ký văn bản giao Bộ Xây dựng giải quyết vấn đề pháp lý cho condotel nhưng tôi gọi điện lên Bộ Xây dựng hỏi thì Bộ nói chưa nhận được”, ông Nam trần tình.
Theo ông Nam, thực tế cho thấy, chưa có sự phối hợp sát sao giữa trên và dưới dẫn đến tình trạng những khúc mắc chưa được giải quyết kịp thời, đúng với nhu cầu thị trường. Chưa kể, một số nghị định ban hành còn thể hiện quan điểm khống chế doanh nghiệp dùng đòn bẩy tài chính nghĩa là khống chế sự phát triển của doanh nghiệp. “Đó cũng là những rào cản cần được tháo gỡ để thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng được nhìn nhận đúng trên thị trường BĐS”, ông Nam nhấn mạnh.