Chủ đầu tư đẩy phí bảo lãnh ngân hàng về phía người mua nhà

Dù đã áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hơn 2 năm nay, theo đó, chủ đầu tư buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng mới được bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, giờ đây chính chủ đầu tư và người dân đều cảm thấy hoang mang vì không biết phải thực hiện thế nào.

Nơi đóng, nơi không

Từ tháng 7/2015, khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực, báo chí đã có không ít bài phản ánh lo ngại về việc loạn mức phí sau quy định dự án buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng. Bởi luật không quy định rõ mức phí này là bao nhiêu khiến cả người mua nhà và chủ đầu tư đều lúng túng. Nếu tính phí thấp thì sẽ khó thỏa thuận với ngân hàng để được họ bảo lãnh, còn tính phí cao thì giá thành và giá bán nhà sẽ đội lên. Thời điểm đó, để lách luật, không phải thu phí bảo lãnh ngân hàng, không ít chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán trước ngày luật có hiệu lực.

Về quy định này, thời điểm đó, các lãnh đạo Bộ Xây dựng luôn cho rằng, quy định này giúp hạn chế rủi ro cho khách hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai, bảo vệ người mua cũng như giúp thị trường BĐS thanh lọc những chủ đầu tư “ảo”, không đủ năng lực. Những năm qua, hàng loạt chủ đầu tư đã huy động vốn của khách hàng nhưng không triển khai dự án hoặc để dự án “đắp chiếu”. Khách hàng khi đó phải chịu nhiều thiệt hại, kéo theo khiếu kiện kéo dài…

Thực tế đến nay, nhiều người mua nhà và chủ đầu tư cũng tự mò mẫm thu nộp phí bảo lãnh. Thậm chí, nhiều dự án không đóng phí cũng không sao như: nhà ở xã hội Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội), nhà ở xã hội Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội)… Theo ông Hoài Nam, Chủ tịch Công ty NHS, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Tam Trinh, công ty cũng thắc mắc về vấn đề này và đã gửi công văn đến Bộ Xây dựng. Trong văn bản trả lời, Bộ Xây dựng cho biết, nhà ở xã hội không phải đóng phí bảo lãnh, vì vậy cũng không bắt người mua nhà phải đóng.

Chủ đầu tư phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì mới được phép bán nhà hình thành trong tương lai

Tại dự án Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội), người mua nhà đang chuẩn bị nhận nhà cũng không phải đóng mức phí này. Đại diện chủ đầu tư dự án này cho hay, dự án được ngân hàng bảo lãnh nhưng chủ đầu tư tự chịu mức phí này mà không bắt người mua đóng và cũng không phải hỏi ý kiến của Bộ Xây dựng.

Trong khi đó, tại dự án nhà ở xã hội Đại Kim (Hoàng Mai), hàng trăm người mua nhà phải mất 4-5 triệu đồng/căn hộ tiền phí bảo lãnh ngân hàng. Chủ đầu tư “dọa” sẽ không làm sổ đỏ nếu người mua không đóng phí này. Đại diện chủ đầu tư cho biết, mức phí này phải nộp theo quy định và chủ đầu tư không thu mà phía ngân hàng thu.

Luật chưa quy định cụ thể

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trí Dũng cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), chủ đầu tư phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì mới được phép bán nhà. Ngoài các quy định về giấy phép xây dựng, công trình xây xong móng…, một trong những điều kiện cần để được bán nhà hình thành trong tương lai là chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng. Hiện, luật chưa có quy định cụ thể về việc chủ đầu tư và ngân hàng thoả thuận mức phí bảo lãnh mà người mua nhà phải đóng là bao nhiêu. Đến nay cũng chưa có cơ quan quản lý nào giám sát hay xử phạt việc người mua nhà không đóng phí này có bị ảnh hưởng gì không.

Do đó, mới đây nhất, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu đã gửi văn bản đến Ngân hàng Nhà nước về việc bảo lãnh ngân hàng. Theo ông Châu, do Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì ban hành hợp đồng mẫu về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nên để đảm bảo tính thống nhất, liên thông với Luật Kinh doanh BĐS, hiệp hội kiến nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng như sau: “Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ tài chính của mình trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà (đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua)”. Đây không phải là trách nhiệm của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.