Căn hộ giá rẻ: Hiếm chưa chắc đã...quý

Nhu cầu căn hộ giá rẻ rất cao, nguồn cung cũng khan hiếm, ấy thế nhưng có một thực tế là không phải cứ nhà giá rẻ là thu hút được sự chú ý của khách hàng. Loại căn hộ này đang “thất thế” thấy rõ khi nhiều khách hàng đã không còn hào hứng.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, năm 2017, căn hộ bình dân tiếp tục chiếm vị trí chủ đạo và dẫn dắt thị trường bởi nó phù hợp với khả năng tài chính của những người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên thực tế ra sao vẫn phải chờ thời gian kiểm chứng.

Theo một báo cáo mới nhất mà CBRE công bố, trong năm 2016, số lượng căn hộ bình dân tại Hà Nội chào bán ra thị trường chỉ chiếm khoảng 11% trong tổng số hơn 30.000 căn hộ, tương đương với khoảng 3.000 căn.

Đây quả là con số gây “giật mình” bởi phân khúc này vẫn có nhu cầu cao nhất trên thị trường nhà ở hiện nay. Theo đánh giá, phân khúc căn hộ bình dân trong năm 2016 có nguồn cung giảm tới 71% so với năm 2015, trong khi nhu cầu nhà ở phân khúc này chiếm tỷ trọng khoảng 80%.

Điều này cũng giải thích vì sao những dự án nhà giá rẻ ra đời luôn tạo ra những cơn sốt trên thị trường. Đơn cử như việc ra mắt dự án chung cư Thanh Hà Cienco5, có thời gian thu hút sự chú ý của rất nhiều khách hàng có nhu cầu thực.

Có vị trí khá xa trung tâm Hà Nội, các căn hộ nhà giá rẻ ở khu đô thị Thanh Hà Cienco5 do Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư có giá bán chỉ 9,5 triệu đồng/m2. Như vậy mỗi căn hộ trong dự án này có giá chỉ từ 500-600 triệu đồng. Mới đây Tập đoàn Vingroup cũng tuyên bố sẽ triển khai dự án nhà thương mại với giá chỉ 700 triệu đồng/căn hộ.

Dù là phân khúc chủ đạo và được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường năm nay
nhưng nhà giá rẻ đang tồn tại nhiều nghịch lý. Ảnh minh họa

Các chuyên gia bất động sản cùng có chung quan điểm cho rằng, với các đô thị lớn như Hà Nội thì từ 10 đến 15 năm nữa vẫn 'khát' nhà giá rẻ. Lý do, ở các đô thị lớn có đông dân nhập cư, trong đó phần lớn có nhu cầu dịch chuyển hẳn về đô thị để sinh sống theo mối quan hệ vợ - chồng, cha - con, mẹ - con, tức mỗi hộ trung bình có từ 2 nhân khẩu trở lên. Trong khi đó trên thực tế, các doanh nghiệp phát triển nhà bình dân của Nhà nước chỉ đáp ứng được  khoảng 15% nguồn cung nhà ở cho dân nhập cư. Số còn lại người dân phải tự lo và đây là những đối tượng rất cần nhà ở thương mại giá rẻ, loại có giá tầm 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn.

Nghịch lý là đã bắt đầu có những khách hàng rất cần nhà ở nhưng cũng không mặn mà nhà giá rẻ. Trao đổi với PV về vấn đề này, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch Maxland cho rằng, một trong những nguyên nhân là do chất lượng đáng báo động của nhiều dự án nhà ở giá rẻ. Nhiều dự án nhà ở giá rẻ từng 'làm mưa, làm gió' trên thị trường cách đây vài năm đã nhanh chóng xuống cấp chỉ sau một thời gian ngắn đi vào sử dụng, gây thất vọng cho người mua.

Một nguyên nhân khác theo ông Diễn là do sự tác động của một số chính sách, đặc biệt là chính sách tín dụng. Trong đó, việc kết thúc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và dừng ký vay mới đã ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý chung của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà...

TS Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cho rằng, năm 2016 chứng kiến nghịch lý của thị trường bất động sản. Đó là phân khúc BĐS cao cấp chỉ có lượng cầu 20% nhưng cung trên thị trường lại chiếm đến 80%. Ngược lại, phân khúc nhà giá rẻ có nhu cầu chiếm tới 80% thì nguồn cung chỉ đáp ứng ở mức 20%.

Năm 2016, dù tồn tại nghịch lý này nhưng các giao dịch trên thị trường vẫn ghi nhận sự ổn định, thế nhưng điều này không có nghĩa năm 2017 thị trường sẽ tiếp diễn trong bối cảnh có nghịch lý như vậy. "Việc Vingroup tuyên bố phát triển nhà ở thương mại giá 700 triệu đồng, Tập đoàn Mường Thanh tiếp tục xây nhà giá rẻ... có thể coi là những tín hiệu tốt để giải quyết sự chênh lệch hiện nay trên thị trường”, TS Phạm Sĩ Liêm nhận xét.

Tuy nhiên, ông Liêm nhận định, vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng. Theo đó, ông dự đoán, tuy có sự tăng trưởng về số lượng sản phẩm, nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn khó có thể vượt mức tỷ trọng 20% để đáp ứng được 80% nhu cầu nhà ở hiện tại.