CÀ PHÊ CUỐI TUẦN: Xu hướng công trình xanh - Lời giải cho bài toán kinh tế của chủ đầu tư?
- Thứ bảy - 29/06/2019 09:31
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Dù được đánh giá là yếu tố tạo dựng thương hiệu cũng như gia tăng tính thanh khoản của dự án, bài toán chi phí vẫn còn là vấn đề khiến nhiều chủ đầu tư lo ngại khi theo đuổi mô hình công trình xanh.
Công trình xanh (CTX) đã và đang trở thành một xu thế được không ít các chủ đầu tư tại Việt Nam theo đuổi. Giờ đây, yếu tố xanh trở thành một trong các tiêu chí khiến cho các khách hàng quyết định việc lựa chọn sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, theo thống kê, Việt Nam hiện chỉ có khoảng 150 công trình bất động sản xanh được chứng nhận, đã hoàn thiện hoặc đang trong quá trình thiết kế. Con số này quá thấp so với hơn 2.100 dự án tại Singapore và gần 800 dự án tại Úc.
Theo nhận định của giới chuyên gia, điều khiến các chủ đầu tư vẫn còn thiếu mặn mà với các CTX đó chính là bài toán về kinh tế khi nhiều ý kiến cho rằng, chi phí để thực hiện một dự án bất động sản xanh là con số không hề nhỏ. Chưa kể, để theo đuổi và xây dựng một CTX, chủ đầu tư sẽ phải cần rất nhiều nguồn lực khác như đội ngũ KTS giàu kinh nghiệm, thời gian thi công. Vậy đâu là chìa khóa để giải bài toán đảm bảo được nguồn chi phí hợp lý khi triển khai CTX?
Cà phê cuối tuần xin giới thiệu những chia sẻ của các chuyên gia: ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA); bà Đỗ Thuỳ Chi, Phó Chủ tịch Capital House; ông Hoàng Mạnh Nguyên, Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển Đô thị Xanh Việt Nam; ông Xavier, Giám đốc kỹ thuật Hội đồng CTX Việt Nam; ông Vũ Hồng Phong, chuyên gia Công trình Xanh – Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC); ông Johann Bourgoin, đại diện Tập đoàn Elithis.
XU THẾ CÔNG TRÌNH XANH
Ông Đỗ Viết Chiến: Chính phủ đã sớm có sự quan tâm tới phát triển xanh và trong những năm qua, ngày càng có nhiều sự quan tâm tới CTX ở Việt Nam.
Cụ thể, năm 2012, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định 1393/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh. Năm 2014, Quyết định 403/QĐ-TTg tiếp tục được phê duyệt với nội dung về Kế hoạch hành động quốc gia trong tăng trưởng xanh giai đoạn 2014 - 2020. Đến năm 2018, Quyết định 84/QĐ-TTg đã chính thức được phê duyệt về Kế hoạch phát triển đô thị tăng trưởng xanh Việt Nam đến năm 2030.
Trong đó, Quyết định 1393 khẳng định tăng trưởng xanh là mắt xích quan trọng của nền kinh tế phát triển bền vững. Quyết định 1393 không chỉ có vai trò của yếu tố xanh trong nền kinh tế, mà còn khẳng định rõ, tăng trưởng xanh là vì con người, do con người. Đây là mục tiêu hết sức quan trọng và nhân văn.
2018 là năm với chủ đề đô thị xanh, con người xanh như chủ trương của Nhà nước đưa ra. Theo đó, muốn có con người xanh phải có đô thị xanh. Muốn đô thị xanh phải có nhiều công trình xanh và trong đó là trường học xanh. Về trường học xanh hiện nay, nên hiểu đó là môi trường giao tiếp, gắn kết cộng đồng, là nơi con em đến học. Trường học là môi trường mà các phụ huynh đến và chia sẻ.
Tuy nhiên, hiện nay, văn minh đô thị đang ngày càng mai một đi những nét văn hóa truyền thống. Nhiều khu chung cư, đô thị, ngày hôm nay là làng xóm nhưng khi đô thị hóa tràn qua thì mối quan hệ giữa con người ngày càng xa cách. Thậm chí trong một khu chung cư, cùng một tầng, hai nhà cạnh nhau không biết đến hàng xóm.
Tôi cho rằng, truyền thống văn hóa giao tiếp phải được giữ gìn, khôi phục lại. Và giải pháp khôi phục giữ gìn truyền thống văn hoá chính là trường học xanh - nơi giao tiếp, giáo dục, gắn bó con người với nhau.
BÀI TOÁN KINH TẾ CÔNG TRÌNH XANH
Ông Đỗ Viết Chiến: Trường học xanh, công trình xanh được coi là phương châm hành động của các nhà đầu tư trong thời gian tới. Tuy nhiên, để thực hiện các CTX vẫn cần sự quyết đoán của chủ đầu tư trong việc nắm bắt thông tin, phải có sự sàng lọc cân nhắc… Đối với nhà ở xanh, chung cư xanh chúng ta cần phải quan tâm nhiều hơn và đặc biệt là trường học xanh. Chủ đầu tư phải nắm bắt thông tin thị trường trong bối cảnh của Việt Nam hiện nay.
Nếu muốn rủi ro bằng 0 thì lợi nhuận bằng 0. Thực tế, nếu đầu tư xây dựng trường học xanh trong một quần thể khu đô thị thì khách hàng sẵn sàng bỏ tiền ra mua một căn hộ xanh, có chỗ học xanh.
Nếu chủ đầu tư chỉ đầu tư một trường học xanh thì sẽ khó hơn rất nhiều trong việc thu lại lợi nhuận so với đầu tư đồng bộ hoàn toàn từ A đến Z. Nhưng nếu đầu tư vào trường học xanh trong một quần thể thì khách hàng sẵn sàng bỏ tiền ra mua căn hộ ở đó để nâng cao cuộc sống. Họ sẵn sàng bỏ tiền mua một căn hộ xanh, có chỗ học xanh… Lúc đó bài toán bỏ tiền nhiều hay ít không phải vấn đề lớn. Đối với chủ đầu tư dự án, nếu làm mỗi trường học xanh thì rất khó khăn nhưng nếu làm toàn bộ hạ tầng là điều rất tốt và dễ dàng thu hồi vốn.
Ông Vũ Hồng Phong: Trong một cuộc phỏng vấn người mua nhà, họ chia sẻ rằng, nếu sống ở căn hộ có yếu tố xanh sẽ tiết kiệm được 5 đô tiền điện/tháng. Rõ ràng, khi người sử dụng, người mua nhà hiểu được lợi ích sản phẩm bất động sản xanh thì đồng nghĩa họ hiểu được lợi ích mà chủ đầu tư mang lại. Họ cảm thấy đồng tiền mình bỏ ra là xứng đáng vì đơn giản, họ nhận được giá trị mà mình cần.
Đó là câu chuyện mà chủ đầu tư cần học hỏi. Chủ đầu tư bất động sản cần đưa các phương án xanh và để người dân hiểu được, những nơi ở được vận hành xanh sẽ mang lại cho mình nhiều giá trị.
Bà Đỗ Thuỳ Chi: Việc phát triển trường học xanh nói riêng hay công trình xanh nói chung thì chủ đầu tư luôn phải đối mặt với vấn đề gia tăng chi phí. Triết lý của Capital House là "Kiến tạo cuộc sống xanh". Thế nên, tất cả dự án đều mang yếu tố xanh. Khi tính toán đầu tư, chúng tôi đã nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ Tập đoàn.
Tôi cho rằng, bất kỳ một chủ đầu tư nào cũng sẽ quan tâm đến giá trị đối với cộng đồng xã hội nhằm cân bằng với giá trị lợi nhuận. Nếu nói về giá trị gia tăng từ CTX thì đó không chỉ đem lại giá trị gia tăng cho cư dân mà còn mang lại thương hiệu cho Capital House. Những giá trị từ CTX mang lại sẽ giúp cân bằng với mục đích, nguồn lợi, lợi nhuận mà chúng tôi có được từ việc đầu tư bất động sản.
Thông thường, điểm hoàn vốn cho những công trình xanh sẽ là 6 - 7 năm. Còn đối với trường học xanh như trường Genesis, chúng tôi cam kết mức hoàn vốn sẽ là 12 năm. Nhưng đối với việc mang lại giá trị tương lai mai sau thì đó là điều hạnh phúc với chúng tôi.
Ông Hoàng Mạnh Nguyên: Khi triển khai CTX, một số chi phí tăng thêm đó là: thiết kế và phân tích chuyên sâu, tư vấn xanh, thiết bị và vật liệu xanh, đánh giá và cấp chứng chỉ. Đây là những chi phí tăng thêm so với công trình thông thường. Thực tế, chi phí này tăng thêm khá là nhỏ không như chúng ta tưởng tượng, và nếu chúng ta áp dụng nó ngay từ đầu.
Khi triển khai CTX, chủ đầu tư sẽ nhận được nhiều lợi ích, có thể thấy đầu tiên chính là tăng giá bán, bán nhanh hơn và dễ chuyển nhượng, giảm phí vận hành, tăng giá trị tài sản. Lợi ích vô hình của loại hình này là lợi thế dẫn đầu, lợi thế thương hiệu, lợi thế cạnh tranh và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp.
Chưa kể, việc xây dựng CTX còn hình thành lợi ích lớn đi theo suốt vòng đời, bao gồm: Chi phí vận hành giảm, giá trị công trình tăng. Đây còn là cơ sở sáng tạo nên chiến dịch marketing bán hàng và xây dựng thương hiệu, đồng thời tạo môi trường sống tiện nghi và sức khỏe.
Tuy nhiên, một số khó khăn trong việc thực hiện công trình xanh mà không thể không nhắc tới.
Thứ nhất, việc triển khai CTX sẽ gặp rất nhiều thách thức: Nhận thức của cộng đồng, đội ngũ chuyên gia có chuyên môn còn đang yếu, chưa đủ sâu về chuyên môn.
Thứ hai, các chủ đầu tư cũng đang rất quan tâm và thường hướng tới lợi ích trước mắt mà ít quan tâm tới lợi ích dài hạn lâu.
Cuối cùng là về đơn vị quản lý, Việt Nam chưa có chính sách khuyến khích CTX. Nên dự án là CTX đều xuất phát từ những mong muốn, chiến lược mà chủ đầu tư đưa ra. Nhưng để tạo thành phong trào CTX, chúng ta lại cần các chính sách hỗ trợ từ nhà quản lý.
Ông Xavier: Để bắt đầu thực hiện một CTX và làm công trình trở nên xanh đúng nghĩa, chúng ta phải xây từ móng. Ở giai đoạn càng sớm càng tốt vì như vậy, các kiến trúc sư sẽ có nhiều giải pháp, sẽ tiết kiệm được chi phí và xây dựng các giải pháp xanh hữu hiệu cho dự án. Họ sẽ xác định điều kiện làm thế nào để nó xanh nhất, hiệu quả nhất, từ thiết kế sinh khí hậu kết hợp giải pháp chủ động mà nhà đầu tư có thể đưa ra. Họ có thể giúp cho nhà đầu tư có thêm CTX mà không quá gia tăng chi phí.
Ông Johann Bourgoin: Sự chênh lệch trong giá thành vật liệu sẽ bù vào việc các CTX luôn có các lợi ích đi theo suốt vòng đời. Bởi các vật liệu xây dựng có độ bền cao và có khả năng tái tạo năng lượng, chi phí vận hành công trình sẽ giảm xuống. Ngoài ra, nhu cầu trong công trình về ánh sáng, làm mát, chống cháy nổ đều được vận hành một cách tự nhiên từ các thiết kế ban của công trình. Vì thế, chi phí đầu tư không phải quá lớn hay khó thu hồi lợi ích như các chủ đầu tư đang băn khoăn.
Ông Đỗ Viết Chiến: Để có một CTX đúng ý nghĩa, chúng ta còn rất nhiều vấn đề phải làm. Cụ thể, đối với nhà ở xanh, chung cư xanh, chủ đầu tư phải nắm bắt thông tin thị trường, xu hướng, nguồn cầu của người dân hiện nay. Bên cạnh đó, có thể thấy cơ chế chính sách luôn đi sau thực tiễn, dù hiện nay, Thủ tướng đã có quyết định liên quan đến vấn đề xây dựng xanh.
Do đó, vấn đề quan trọng nhất là sự quan tâm của cơ quan quản lý Nhà nước. Vai trò các bộ chuyên ngành vẫn rất quan trọng. Để hình thành một dự án tốt thì cần có nền tảng pháp luật tốt. Chỉ khi có đầy đủ các tiêu chí đó thì chúng ta mới có thể triển khai xây dựng trường học xanh, đô thị xanh dễ dàng.
| Ông Harry Yeo, Nguyên Chủ tịch Viện Bất động sản Singapore "Để đạt được một công trình xây dựng xanh với chi phí hợp lý mà lại có hiệu quả cao cần phải có sự hợp tác hiệu quả tạo nên sự đồng thuận giữa khách hàng, KTS, kỹ sư kết cấu, kỹ sư cơ điện, kỹ sư định giá, tư vấn chuyên môn, nhà thầu, đội vận hành quản lý từ phác thảo sơ bộ, thiết kế ý tưởng, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, xây dựng và đưa vào sử dụng, nghiệm thu hoàn công… Như vậy, có nghĩa là chúng ta phải đưa ý tưởng công trình xanh ngay từ giai đoạn đầu để có những thiết kế tốt nhất mà chi phí không cao. Báo cáo về giá thành cho dự án bền vững của Davis Langdon, từ năm 2004 đã chỉ rõ: “Với mọi loại dự án, chúng ta đều có thể tìm thấy những dự án bền vững có mức chi phí rất đa dạng và trung bình những dự án này không có chi phí cao hơn mức của các dự án không có mục tiêu bền vững”. Đơn vị chuyên trách công trình bền vững – Bang California đã nhận xét: “Chỉ với mức đầu tư ban đầu ít hơn 2% chi phí xây dựng có thể giúp tiết kiệm một khoản chi phí gấp 10 lần đầu tư ban đầu trong suốt vòng đời”. Những cải thiện môi trường sống bên trong công trình đã cho thấy những cải thiện lâu dài về điểm số, năng suất lao động và mức độ hài lòng của người sử dụng cũng như kéo dài thời hạn hợp đồng thuê và nâng mức cho thuê". TS.KTS Lê Thị Bích Thuận |