Sửa thông tư 36: Thị trường bất động sản biến động

Các chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường BĐS sẽ có nhiều biến động trước thay đổi trên. Tuổi Trẻ trích đăng các ý kiến:

*Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA): Điều chỉnh hành vi thị trường

Những thay đổi này thúc đẩy các bên điều chỉnh hành vi phù hợp để thị trường vận hành vào quỹ đạo phát triển bền vững.

Thứ nhất hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản (BĐS) đưa về mức 200% so với dự thảo đưa lên mức 250% thay cho 150% đang áp dụng tại thông tư 36.

Theo tôi mức hệ số rủi ro đưa lên 50% là cần thiết cho thị trường BĐS đang có dấu hiệu “nóng” lên hiện nay.

Trước mắt điều này sẽ tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, các ngân hàng thương mại và nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại.

Một nội dung quan trọng thứ hai là lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS là 3 năm, cụ thể trong năm 2016 vẫn giữ tỉ lệ 60% sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đến 1-1-2017 mức này đưa về 50% và đến 1-1-2018 đưa về mức 40%.

Với lộ trình này sẽ giúp thị trường BĐS không bị sốc khi bản thân các chủ đầu tư có sự chuẩn bị nguồn vốn để triển khai xây dựng và hoàn thiện dự án.

Trước mắt, chính sách mới này sẽ tác động đến tất cả các ngành nghề có sử dụng vốn trung hạn và han dài hạn trong đó tác động mạnh nhất nhất là thị trường BĐS - lĩnh vực sử dụng vốn trung và dài hạn là chủ yếu.

Theo các chuyên gia đây là cơ hội để thị trường BĐS đi đúng hướng và dịch chuyển một cách bền vững. Chính sách này sẽ khiến các chủdoanh nghiệp đầu tư dự án BĐS phải tái cấu trúc lại đầu tư, đặc biệt chủ động tài chính nguồn vốn đầu tư thay vì phụ thuộc tín dụng ngân hàng và huy động khách hàng như hiện nay.

*Ông Nguyễn Bá Sáng, chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty BĐS An Gia: Tự chủ tài chính, tránh phụ thuộc vốn ngân hàng

Việc NHNN đưa ra lộ trình như vậy rất tốt, bởi tránh sốc cho thị thường BĐS đang đà hội phục, mặt khác ngăn chặn được sự tang trưởng nóng cho thị trường trong giai đoạn này.

Dù mới tham gia thị trường bất động sản nhưng quan điểm của chúng tôi rất rõ ràng là hạn chế tối đa về vốn ngân hàng bởi nguồn vốn này không ổn định về lãi suất và nhiều rủi ro thanh khoản.

Ngoài ra, công ty chúng tôi đã chủ động nguồn vốn bằng cách liên kết với quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài.

Cụ thể, trong năm 2015 An Gia đã bắt tay với quỹ đầu tư Creed Group Nhật Bản để phát triển các dự án BĐS lớn tại TP.HCM.

Tổng số tiền mà quỹ đầu tư bất động sản hang đầu của Nhật này cam kết với chúng tôi là 200 triệu USD và được giải ngân trong vòng ba năm.

Đến nay họ đã tham gia vào ba dự án lớn mà chúng tôi đang triển khai trên thị trường với tiến độ giải ngân đúng như kế hoạch.

Ông Nguyễn Bá Sáng, chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty BĐS An Gia. Ảnh Quang Định

Qua sự hợp tác với họ chúng tôi không chỉ mang về vốn mà còn tiếp thu rất nhiều kỹ năng và kinh nghiệm làm bất động sản của họ. Đặc biệt về cách mở rộng thị trường. Chúng tôi tiếp cận được thị trường nước ngoài Singapore, Myanmar, Malayxia, Nhật…

Từ kinh nghiệm phát triển dự án của họ chúng tôi có thể mang về áp dụng vào sản phẩm của mình nâng cao dự án của mình từ tiện ích đến dịch vụ… Đưa về cho khách một sản phẩm cao hơn mong đợi.

Khi làm ăn với Nhật chúng tôi cũng học được cách làm chuyên nghiệp của họ là dự án bán được nên dòng vốn tốt. Nhất là cách quản lý dòng tiền vào dự án để không có chuyện đưa tiền đi đầu tư cái khác.

Về cơ cấu sản phẩm chúng tôi đi theo chiến lược sản phẩm thực, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân về nhà ở.

Vì vậy, các sản phẩm chúng tôi phục vụ cho khách hàng ở thật nên lượng khách vay ngân hang để mua rất thếp chỉ chiếm từ 5-7%, trong đó đại đa số là những người mua bằng số tiền mặt mà họ tích cóp được từ trước.

Ngoài ra, chúng tôi cũng đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt từ 24 - 36 tháng với mức thanh toán chia nhỏ từ 1-2% mỗi tháng.

Tóm lại với các sản phẩm từ 1,2-1,3 tỉ khách hang chỉ cần đóng mỗi tháng hơn 10 triệu là có thể sở hữu một căn hộ đầy đủ tiện ích sang trọng và phong cách sống trong những khu đô thị hiện đại của chúng tôi.

*Ông Ngô Quang Phúc, phó tổng giám đốc Him Lam Land: Cơ cấu sản phẩm đúng nhu cầu

Với hàng loạt những chính sách tác động tích cực đến thị trường bất động sản hiện nay có thể thấy thị trường đang được đưa vào quỹ đạo bền vững và lành mạnh hơn.

Nói một cách khác, thị trường đang ngày càng chuyên nghiệp hơn và tập trung vào nhu cầu của người mua.

Điều này cũng thúc đẩy sự minh bạch và cạnh tranh tích cực giữa các chủ đầu tư. Nhờ vậy khách hang sẽ được hưởng lợi nhiều nhất với sự đa dạng, phong phú về nguồn cung với giá bán hợp lý nhất.

Những chủ đầu tư có cơ cấu sản phẩm “bắt mạch” đúng nhu cầu thực của khách hàng sẽ phát triển ổn định. Đây cũng là thời điểm để người dân mua nhà ở, tuy nhiên cần lựa chọn các chủ đầu tư uy tín.

Ông Ngô Quang Phúc, phó tổng giám đốc Him Lam Land. Ảnh Quang Định

Hiện nay khi xây dựng dự án chúng tôi luôn nhắm đến sản phẩm thực đáp ứng nhu cầu thực. Đặc biệt, trong thời gian qua để xây dựng niềm tin cho người mua nhà Him Lam xây dựng xong dự án mới bán.

Điều này giúp người mua nhà được tận mắt nhìn thấy dự án, vào ở nhưng vẫn được trả góp từ 4-5 năm với lãi suất hỗ trợ. Theo tôi, ngay khi chính sách này chưa triển khai thì chủ đầu tư đã phải tự chủ nguồn vốn, định vị sản phẩm đúng hướng.

Ở một góc độ khác, theo tôi sự thay đổi thông tư 36 sẽ giúp thúc đẩy DN BĐS thực hiện cổ phần từ công ty TNHH thành công ty CP để hút nguồn vốn đầu tư nhàn rỗi ngoài xã hội.

Mặt khác việc mua bán sáp nhập trong lĩnh vực này dự báo sẽ sôi động hơn bởi các công ty nhỏ yếu không thể tự phát hành trái phiếu để thu hút vốn...

Điều này cũng sẽ góp phần giúp thị trường lạnh mạnh và minh bạch hơn. Đối với các NHTM việc hoạt động theo lộ trình thay đổi trên sẽ hạn chế được rủi ro dòng tín dụng.

Mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM vẫn tăng

Theo báo cáo nghiên cứu của CBRE mới công bố, mặc dù tỉ lệ không gian bán lẻ bình quân đầu người vẫn ở mức thấp nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhưng tổng lượng mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM vẫn tăng hơn 50% nhờ có các dự án hoàn thiện trong năm trước.

Hầu hết các thị trường mới nổi tại Đông Nam Á chứng kiến mức độ hoàn thiện thấp trong năm 2015, ngoại trừ Thái Lan và Việt Nam.

Điều này làm dấy lên mối lo ngại về việc giảm sút lượng khách thuê ngành hàng ăn uống. Mặt bằng bán lẻ ở khu ngoại ô vẫn là nguồn cung cấp chính không gian hoàn thiện mới.

Tại Việt Nam, các trung tâm mua sắm mới hoàn thiện trong năm 2015 đều ở ngoài khu trung tâm.

Trên diện rộng, việc hoàn thiện trung tâm mua sắm trên toàn cầu bắt đầu chững lại do thị trường bán lẻ thế giới đang chịu ảnh hưởng từ việc mất cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu.

Trên thế giới, tổng cộng có 10,6 triệu m² không gian mới được tung ra trong năm 2015, giảm so với 12,1 triệu m² năm 2014.

Ông Joel Stephen, giám đốc cấp cao và trưởng đại diện bán lẻ của CBRE châu Á, nhận định, sự phát triển trung tâm mua sắm vẫn sôi động tại châu Á, nhưng thay đổi đáng chú ý là việc hoàn thiện trung tâm mua sắm đang chững lại, điển hình tại các thị trường có mức bão hòa cao và nhu cầu suy giảm.

“Chủ trung tâm nên thực hiện đổi mới để trung tâm mua sắm trở thành địa điểm lý tưởng cho các hoạt động xã hội và giải trí.

Quá trình này đòi hỏi các chủ trung tâm cần đầu tư vào sự kiện, hoạt động tiếp thị và chất lượng vận hành cũng như tái cấu trúc nhóm khách thuê và điều chỉnh xu hướng mua sắm hiện tại cho phù hợp với phương thức trên”, ông Joel Stephen khuyến nghị.

H.Q