Thủ tục, chi phí chuyển nhượng nhà chung cư

Thủ tục, hồ sơ, giấy tờ và chi phí để chuyển nhượng nhà chung cư:

I. Phí chuyển nhượng nhà chung cư:

+ Cơ sở pháp lý:- NĐ 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

- Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung năm 2012

Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn phải nộp các loại thuế, phí sau:

* Lệ phí trước bạ:

Khoản 1 điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất.

Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

* Thuế thu nhập cá nhân:

Khoản 5 điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập chịu thuế bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

"Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật."

Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

"Điều 23. Biểu thuế toàn phần

1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Thu nhập tính thuế	Thuế suất (%)
a) Thu nhập từ đầu tư vốn	5
b) Thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại	5
c) Thu nhập từ trúng thưởng	10
d) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng	10
đ) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán quy định tại khoản 2 Điều 13 của Luật này	20 0,1
e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này	25 2

Căn cứ vào các quy định trên thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định theo 2 cách:

Cách 1: Nếu xác định được giá bán, giá mua:

Thuế thu nhập cá nhân = 25% x (giá bán - giá mua).

Cách 2: Nếu không xác định được giá bán, giá mua:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.

* Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn còn phải chịu các khoản như: phí công chứng, phí đo vẽ...

II. Hồ sơ cần chuẩn bị

1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo mẫu);

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính + bản sao chứng thực);

3. CMTND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (bản sao chứng thực);

4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (công chứng);

5. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế;

6. Hồ sơ kỹ thuật căn hộ (bản chính);

7. Giấy xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư.

III. Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư:

- Bước 1: Chủ hộ tức là người bán nộp đơn lên cho chủ đầu tư xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của mình. Chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi mua bán căn hộ sau bước này bên bán và bên mua đã không còn ràng buộc gì nên bên mua sẽ chuyển tiền mua căn hộ cho bên bán sau bước này.

- Bước 3: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế.  Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

- Bước 4: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ.